そして、理事会での融資も無事承認され、いよいよ、決済まで、あと数日となったとき、、、

不動産会社から連絡が来て、「XXX号室の入居者の方が結婚のため、XX日付けで退去するそうです」と残念な知らせがあった。

まあ、このくらいは仕方がない。

数日後の決済日、何のトラブルもなく、2時間程度で全ての手続きが終わり、無事引き渡しが終了した。

これで、新たにマンション一棟が加わり、アパート4棟（目黒区、大田区、墨田区、板橋区）、マンション3棟（大田区2、品川区）、区分1戸（江東区）のオーナーとなった。現在のローン残高約4.5憶円で、全額メインバンクより。

保証人としてなら、融資書類は少ないが公証役場に出向く必要がある。一方、共同購入者なら、書類は多いが公証役場に出向く必要はない。

妻に、どちらで協力してほしいと相談したところ、案の定、どちらも嫌だとの返事だった。

しかし、諦めるわけにもいかず、その後も説得を繰り返しては断られ続けたが、ようやく1か月かかって、共同購入者で進める合意を得られた！

これで、具体的な手続きに着手できることになった。

連帯保証人の制度が変わり、妻が公証役場に出向いて面談を受ける必要があるということが分かった。

そもそも、妻は、私の不動産ビジネスに対し良く思っていない。しかしながら、今までは、何とか説得して、連帯保証人欄に署名、捺印し、印鑑証明を役所から取ってきてもらうところまでは対応してくれた。しかし、さすがに、今回はハードルが高いと感じた。

そこで、何か回避策はないか支店長に相談した・・・

そして、支店長から別案を打診された。それは、妻と共同購入するというものだ。仮に妻の持ち分が1%であったとしても、公証役場には出向く必要はないという。ただし、1%でも購入するとなると、書類への署名、捺印、印鑑証明等は、保証人の時と比べ多くなる点がネックだという。保証人として書類を少なくし公証役場に出向くか、あるいは、共同購入者として書類は多いが公証役場に出向かないようにするか。。。

参考までに、支店長に、共同購入したときの必要書類をすべて見せてもらったところ、、、

あまりの多さに愕然とした。

どちらも、難しい。。。

どうしよう。。。

すでに、当メインバンクには3億のローンがあるので、今回の物件を追加すると約4.5憶になる。

銀行としても、個人事業主に、これだけでけの融資を付けるのは滅多にないそうで、理事会での承認になるとのことだった。ただし、その理事会までに以下の条件をクリアする必要があった。

・現在の出資金とは別に、30万円を追加

・現在の積立とは別に、10万円を追加

・金利は希望よりも少しアップ（ただし2%未満）

・融資期間も希望よりも数年短縮

・リフォームローン完済

これまでの融資でも、１~２つの条件が付いたが、今回は５つの条件なので、益々、やりくりが大変になりそうだが、条件通りで進めてもらうよう支店長に伝えた。これで、融資面は一区切りついたと思ったが。。。

そのあと、支店長から、「ところで、今回の連帯保証人は、奥様ですよね？　実は民法が変わって、奥様自身が公証役場に訪問して、公証人と面談していただく必要があるんですけど・・・」

「えっ！！！」　実は、私の妻は、私が不動産ビジネスをしていることをよく思っていない。。。マズイことになった。

不安はあるものの、私は購入意思を固め、不動産会社の営業マンと詳しい話をするため、近くの喫茶店に入った。

私は、購入に前向きだが予算を超えていると伝え、値引きの相談を持ち掛けると、営業マンは、すでに、若干の値引きありで現金購入の申し込みが入っていて、なる早で契約締結したい人がいるため、満額の買付でないと難しいとの返事だった。

このコロナの状況においても良い物件であれば、キャッシュで急いで買おうとする人がいることに驚き、悩んだが、この立地であれば大丈夫だと判断し、予算をオーバーするものの購入申込書にサインした。

その後、1週間、営業マンからもらった情報をメインバンクに共有した。すでにメインバンクには3億のローンがあり、それに今回の分を加えるとメインバンク一本でものすごい融資額になる。果たして、融資が通るのか心配だ。。。

土地：約55坪

建物：鉄筋コンクリート造　築33年　メンテ状態は普通

部屋数：9戸　満室

道路付け：私道

駅まで：2分

利回り：6.0%

物件視察前感想：東急池上線戸越銀座駅から2分、都営浅草線戸越駅からも2分で立地は最高。有名な戸越銀座商店街通りから、少し、脇にそれた私道なので、静かで居住地としても良好。建物は低層RCでGOODだが、建物価格が考慮された物件なので私の好きな土地値物件ではなく、割高感がある。ただ、この立地でこのような物件の希少性は◎。

現地を案内され、あまりの駅チカにビックリした。にぎやかな商店街を楽しむことなく、あっという間に現地に着いた。建物は前面がタイル貼りになっており奇麗な状態だった。ただ、屋上や共用部分は経年劣化により塗装が必要だが、入居付けには苦労しない物件だと感じた。また、私道については、単独で全ての持ち分を持っている点もこの先安心だ。

立地、建物も満足いく物件だが、心配なのは、33年築なので、現家賃が底値と考えても、果たして、この利回りで返済できるかだ。。。

不安はあるものの、私は購入意思を固め、不動産会社の営業マンと詳しい話をするため、近くの喫茶店に入った。

土地：約60坪

建物：鉄骨　築32年　メンテ状態は普通

部屋数：14戸　1戸空

道路付け：公道

駅まで：3分

利回り：7.2%

物件視察前感想：駅チカで立地は良好。利回りもまあまあ。しかし、全部屋の間取りがワンルームの3点式ユニットバスなのがネック。でも、私の好きな建物価格がほぼタダの土地値物件。

現地を案内され、外壁の汚れや共用部分の鉄サビ等が気になったが、大きな問題はなかった。ただ、空き部屋を見てみると、やはり、3点式ユニットバスが気になった。しかし、不動産会社の担当営業曰く、駅チカでこの安い家賃であれば、3点式ユニットバスは問題ないだろうとのことだったので良しとした。また、隣地とのスペースも確保されているプラス要素もあり、将来の出口プランが立てやすいと考え購入意思を固めた。

しかし、その後、幾つか、気になる情報が入ってきた。その一つが、水道代だ。各居住者から水道代を固定額で徴収しているとのこと。もしや、これは、オーナーが全世帯分の水道代を支払っている仕組みかもしれないと心配になり確認したところ、、、的中した。

入居者からすれば固定額を支払っているので節約意識が働かず、オーナー負担増の最悪パターンだ。実際のオーナ負担は約6万くらいとのことで、これでは、一部屋の一カ月分家賃が全て水道代に消えてしまう計算だ。

 こういう物件は、将来売却しようとしたときに、買い手がつきにくいだろうと考え購入を諦めることにした。

土地：約58坪

建物：鉄骨　築15年　メンテ状態は良好

部屋数：12戸　満室

道路付け：公道、角地

駅まで：5分

利回り：6.5%

物件視察前感想：駅チカ、角地で立地は良好。しかし建物が新しいため、物件価格に建物価格がばっちり加わり、私の好きな建物価格がほぼタダの土地値物件とは異なる。

現地を案内され、外壁が少し汚れているのが気になったが、その他は気になるところは何一つなく、さすが大手メーカ施工管理だと感じる物件だった。

物件的には問題ないので購入したいが、何しろ、価格がいつも購入する木造アパートの約3倍なので、悩みに悩んだ。そして、いろいろシミュレーションして2週間経過したころ、ようやく、指値価格を決めての購入の意志が固まった。そして、買付申込書を提示したところ。。。

たまたま、前日に他の人が同額の指値で買付申込が入ったことが判明した。。。

そこから、買い上げ競争が数週間続き、最終的には諦めることにした。

ここでの反省は、やはり、決断力の遅さだった。買付申込が2週間早ければ、きっと、指値で購入できただろう。残念でならない。

土地：約65坪

建物：木造　築33年　メンテ状態は良好

部屋数：8戸＋2戸事務所

道路付け：公道

駅まで：4分

利回り：8%

物件視察前感想：今どき、区内で駅チカで8%というのは珍しい。物件価格は土地値より安く、建物がおまけで付いてくる感じで私の評価は◎だった。

しかし、現地を案内され、ちょっと気になることがあった。それは、2階と3階に小さなクラックが複数同じように入っていたことだ。

小さなクラックなので気にする必要はないかもしれないが、何となく構造上の問題があるような気がした。図面を見ながら営業マンに聞いてみると、1階は、もともと車庫だったスペースを改築して、現在は事務所にしているそうで、何となく柱が少ない気がした。

また、1階はすべて同じ会社が事務所として借りているため、退去があった時のダメージが大きいと感じた。その他は気になることもないので、迷ったが、、、

やはり、直感は大事なので、この物件も見送ることにした。

土地：約50坪

建物：軽量鉄骨　築23年　メンテ状態は普通

部屋数：8戸

道路付け：私道

物件価格は土地値より安く、建物がおまけで付いてくる感じで私の評価は◎だった。

しかし、現地を案内され、割安なことがわかった。それは、アパートの正面に大きな樹木があり、私道の通行を妨げるような状態になっていた。また、通行掘削承諾を取るためには、かなりの人数の承諾を得なければならない権利関係であることがわかった。

この2点について、解決見込みがある前提で買付申込をした後、仮審査の承認も出たのだが、、、

数週間後、周辺住民の協力が得られず、解決の見通しが立たないと不動産会社から連絡があった。その結果、銀行本部から見送りすべきとの連絡があり、仕方なく当物件は見送ることにした。