気になる物件を調査しに出かけた。

物件概要

・場所　大田区

・価格　４，０００万弱

・土地　約４０坪

・１Ｋ　６部屋　（築４０年）

 大田区の土地は、坪１４０万円程度なので、築古とは言え、かなり、割安感のある物件だ。

現地に着くと、価格が安い理由がわかった。

・路地裏の建物密集地帯の物件だった。

・物件は角地なので、道路は２面に面しているが、両道路とも狭い。そのため、両道路からセットバックする必要があるので、有効土地分がかなり減りそうだ。

　ただ、駅からも近く、セットバック済みのきれいな家がポツポツあるので、周辺全体のセットバックが完了したときは、土地の値段が大きく上がりそうな気がする。今年は、お金がないので購入できないが、年明けに再検討しようと思う。

　目黒区アパートに買付を入れたものの２位のまま動きが無いかった。しかし、３日前、売主から新たな売却条件があった。

目黒区アパート　売主から新たな要望

私は、買付順位を１位にする為、売主からの全ての条件を受け入れた。

　そして、今日、ウイング社の吉良さんから、「今週末に元付け業者が、再度、売主と会うそうです。どうやら、先日の売却条件に対して、買付を入れている人が、どうような回答をしたのかを売主に報告し、結論を出すようです。」と連絡があった。

　とても不安だ・・・

　でも、ウイング社と共に考えた買付順位アップ作戦を全て実施したので、きっと、買付順位は１位になるだろう。

　目黒区アパートの買付を入れたものの、買付順位が２位のまま動きが無かった。しかし、今日、売主から新たな要望があった。それは

１．建物に関しては完全に瑕疵担保免責とすること。（通常、仲介物件では物件引き渡しから２ヶ月間の瑕疵担保責任がある）

２．土地の面積については、現在の測量図に従うこと（改めて測量をしない）

３．ローン特約を付けないこと

それぞれについて考えてみると

１．通常の２ヶ月間の瑕疵担保期間があっても、現在満室状態にあるため、２ヶ月以内に瑕疵を発見することは困難。よって、瑕疵担保があっても無くても同じ。

２．借地権なので、仮に土地の面積が多少異なっていても、問題ない。

３．ローン特約は、もともと、メインバンクと相談して付けないことにしていた。

検討した結果、買付順位を１位にする為にも、全ての条件を受け入れることにした。

　最近の活発な不動産市況により、もっと高く売れるのではないかと売主が売り惜しみし出した問題について、元付け業者が売主を説得したが、合意には至っていなかった。

目黒区アパート　元付け業者が売り惜しみする売主を説得

　しかし、今日、ウイング社の吉良さんから、「この週末、元付け業者が再び売主の家に訪問し、説得した結果、当初の価格で売却することに決まったそうです」と嬉しい連絡があった。これにより、２つの大きな課題のうち一つが解決された。

　あとは、買付順位を２位から１位にアップさせる作戦（目黒区アパート　買付順位アップ作戦）の結果を待つばかりだ。

　メインバンクに相談していた目黒区アパートの融資について、融資の条件として、他行で借入している自宅の住宅ローンを借り換え（現行より条件面悪い）欲しいと連絡がった。すでに、この条件は受け入れる前提だったが、想像以上に条件が悪いのでショックだが、投資物件のローンも含めトータルで考えるとお得なので、実施することにした。

【住宅ローン】

現在の住宅ローンを借り換えると、プロパーローンなので保証料が不要になるが、

３，５２９，０００円多く支払うことになってしまう。

【目黒区アパート】

一方、目黒区アパートの融資を他行で実施するよりも、１７，７０５，０００円安くなる。

　買付を入れた目黒区アパートの頭金を用意するため、所有している自社株を売却した。当然のことながら、社内の承認手続きを経て売却したのだが、自社株のため売却できる期間が限れており、少々焦って実行した。そのため、ここ最近の株価低迷時期に実行したので、平均取得価格を下回る売却となってしまった。

　損切りになったものの、物件購入の頭金として３００万円を用意することができた。

　最近の不動産ブームで売り惜しみしだした売主の元へ、元付け業者が元通り進めるよう説得の為、会ってきたと連絡があった。やはり、売主の気持ちは、不動産ブームにより、現状の売り出し価格よりも高く売却できるはずだとの思いから、売却を見直したいとのことだった。

しかし、元付け業者としては、

・売主自身が高齢者なので、早期の売却を実施した方が良いこと

・借地権、擁壁などの特殊要素があり、購入者が限定される物件のため、購入希望者がいる今売却した方が良いこと

・売主の資産状況から、早期に現金化をした方が良いこと

など、いくつかの説得材料をもとに話をしたそうだ。

　元付け業者の感触としては、何とか話を戻せそうだが、確定までには、かなり時間がかかりそうとのことだった。

　私は、この時間がかかると言う状況をチャンスだと感じた。というのは、売主が売却を決意しても、２番手ある私が１番手になるという確約は無いので、時間がかかれば、きっと、１番手がしびれを切らして購入を辞退するかもしれないからだ。

　目黒区アパートの買付順位が２位だった為、１位になる為の様々な作戦をウイング社と考えて、条件を見直した買付申込をした。そして、これによる元付け業者の反応を期待していた・・・

　しかし、何と今度は、売主が物件の売り惜しみをし出した様だと、ウイング社の吉良さんから連絡があった。売主の心境の変化は、アベノミクスによる最近の不動産ブームにより、現在のマイソク価格より、もっと、高く売れるはずだというものらしい。こうなると、買付順位をアップさせる云々という話ではなく、売り止めとなり、最悪の場合、御破算になってしまうかもしれないと吉良さんは心配してくれた。ただし、元付け業者としては、何としても売り止めだけは回避したく、早急に、売主と対面で話をして、話を元に戻す努力をするとのことだった。

　何とも言えぬ売主の身勝手な理由だが、今の不動産市況が、完全に売り手優位であることを裏付ける出来事だった。それにしても、不動産購入には様々な問題が発生する。元付け業者の頑張りに期待するしかない。

　目黒区アパートの買付順位を２位から１位に上げるため、ウイング木田社長から受けたアドバイスは、購入意思が強いということを元付け業者にアピールするというものだった。

具体的な方法は・・・

①ローン特約をせず買付申込みすること。

　⇒　メインバンクの支店長名で仮審査段階のエビデンスを入手し、ローン特約を付けないことにした。

②マイソクの価格よりも少し高い金額で買付申込みすること。

　⇒　２０万円ほど高くした。

③短期間で決済可能であることを主張すること。

　⇒　ローン本審査後、５営業日で決済できることとした。

④売主側に売却条件があれば、可能な限り受け入れるようにすること。

　⇒　そもそも満室状態なので、室内の内見ができないため、建物の免責条件を受け入れるようにした。外観は十分チェックした。

そして、買付申込書とエビデンスを一緒にＦＡＸした。元付け業者の反応が楽しみだ。

　目黒区アパートの物件について、元付け業者から注意事項を理解した上で、買付申込をすることにした。しかしながら、買付の順位は２番手のため物件を購入できるかわからない。何としても買付順位を上げて、購入できるようウイング社の吉良さんから木田社長に相談してくれた。

　木田社長のアドバイスは、購入意思が強いということを元付け業者にアピールしなさいというものだった。

具体的な方法は・・・

①ローン特約をせず買付申込みする。

（予め、銀行と調整し、融資が得られるという仮エビデンスを入手し、その仮エビデンスを元付け業者に提出する）

②マイソクの価格よりも少し高い金額で買付申込みする。

③短期間で決済可能であることを主張する。

④売主側に売却条件があれば、可能な限り受け入れるようにする。

であった。①については、直ぐに、メインバンクの担当者に連絡し、支店長名で仮審査段階のエビデンスを早急に作成してもらうことにした。そして、エビデンスを入手次第、①②③④を実行することにした。