昨年末、大田区アパートの１０１号室が賃貸契約を更新してくれた。これは、本当にありがたいことだ。そこで、何か御礼をしたいと考え、色んなブログを調べてみると、賃貸契約更新のタイミングで｢在宅クリーニング｣が喜ばれると書いてあった。在宅クリーニングのメリットは、入居者にも喜んでもらえるし、大家にとっても部屋の汚れが落ちるので、退去時のクリーニングが大掛かりでなくなるという一石二鳥の効果がある。
そのブログには、｢空室対策とは、空室になってから手を打つのではなく、いかに空室にならないようにするかだ｣と書いてあった。つまり、現入居者に長く住んでもらえるよう手を打つということだ。もし、現在の入居者を満足させず、退去してしまい数ヶ月間空室となった場合と、現在の入居者に満足を与えるためにコストをかけて長く住んでもらった場合の差は明らかだ。
ということで、近日中に、１０１号室の在宅クリーニングをすることにし、現在、ネットで業者選定中だ。
確定申告の準備は、昨年から進めていたが、今日、まるまる一日かけて決算書をほぼ完成させた。
実は、昨年、大田区アパートの購入を検討する際に、Ｈ２４確定申告の決算がどうなるのかをシュミレーション予想し、これなら、大丈夫だろうと結論付けて購入したのである。これなら大丈夫というのは、利回り通り儲かるとか言うことではなく、期待する黒字決算または収支ゼロになるということだ。一般的に、物件購入年度は、初期費用等の支出で赤字決算になりがちだが、それでは私の場合、困ってしまう。
赤字決算なら節税になるメリットがあるのに、なぜ、黒字決算または収支ゼロにする必要があるのかと思う人がいるかもしれない。それは、サラリーマンが本業の私にとっては、赤字決算によるデメリット（給与と不動産の損益通算により住民税が安くなると、会社はこの社員は給与以外に何かありそうだと調査に乗り出す可能性がある＝就業規則の兼業等の禁止）を被らないことが何よりも大事だからだ。
そして、今日、全ての数字を実績数字にして決算書を作成したところ、シュミレーション予想通りの収支ゼロとなったので、一安心した。
ちなみに、収支ゼロとは・・・
損益計算書の不動産所得金額は当然のことながら購入年なのでマイナスだが、土地分の利子負担額がその金額より大きいため、最終的な所得税の申告書には不動産所得が｢０｣となること。
ｅｘ）
損益計算書の不動産所得 －１００万円
土地の利子負担額 １２０万円
⇒ 所得税申告書の不動産欄には ０円
このように処理できるのは、購入物件価格の内訳で、建物より土地の値段がはるかに高いという稀なケース。ウイング社が私の細かいニーズを聞き入れて物件を探してくれたお陰だ。
大田区アパートの１０２号室の空室がやっと埋まったと思ったら、今度は、１０２号室の真上の２０２号室が退去することになってしまった。
新年早々、１０２号室の空室が埋まった時は、幸先の良い年と思っていたが・・・
とは言え、ウイングの新堀さんも、早速、入居募集をかけてくれているし、新年度に向けた住居の移動時期でもあるので、今回は早く入居が決まりそうな気がする。
大田区アパート１０２号室の入居が２月１日に決まった。空室対策として、入居者向けに無料キャンペーンを実施していた為、以下のことを１月末日までに自分自身で対応しなければならない。
①家財保険料無料
⇒ 掛け金が割安な都民共済を利用予定 年間４，０００円程度
②カギ交換無料
⇒ アパート近くにあるカギ屋さんに頼む予定 １０，０００円程度
③カーペットプレゼント
⇒ ニトリで１０，０００円程度
④ＩＨコンロ取替
⇒ コンロ自体は２０，０００円程度だが、交換工事をお願いすると１０，０００円追加されるので、自分で挑戦する予定。自分でできるかちょっと不安・・・
全部で５０，０００円程度の出費が発生してしまうが、空室の不安が解消されるのであれば、安いものだ。
昨年購入した福岡マンションの不動産取得税の納付期限が１月４日だった。しかし、完全に失念していた。今日、支払おうと思い郵便局に行ったが、福岡県の郵便局しか対応できないとのことだった。郵便局の仕事に地域制限があることを知った。その後、都市銀行に行き、無事支払いを完了した。１０日程度の滞納なのでペナルティはないが、不動産経営を行う上で、このようなことはあってはならないので、次回気をつけようと思う。
ちなみに、なぜ、失念していた不動産取得税に気付いたのかと言うと、税務署から｢お尋ね｣という何だか嫌な手紙が届いたからだ。税務署に指摘されるような行為はしていないので、問題はないが、何となく不安なので、書き方については吉良さんに相談しようと思う。