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先日、メインバンクに２つの物件売却を相談した。

一つは中目黒の借地、もう一つは東向島の物件だ。相談した結果としては、売却するなら、東向島の物件の方がよいだろうとのことだった。

中目黒の物件は、借地とはいえ資産価値も高く、場所も良いので、長い目で見て建替えし維持した方が良いとのアドバイスだった。

なので、東向島物件を売却しようと思うのだが、いろいろ、あって。。。

勝手な想像だが、そろそろ、スルガ銀行ショックも弱まり、各銀行は来年3月の決算に向けて融資が少しずつ、積極的になるのではと考えてる。そこで、売却物件を２つほど検討している。

一つは、中目黒駅から10分の借地アパート。建物は木造で古いが、メンテナンス状態もよくしっかりした造り。２DK×4戸＋１K×2戸で土地は100坪。駐車場も5台ある。利回り8%で95,000,000円で売却できればと思っている。

もう一つは、東向島駅から5分のアパート。こちらは旧耐震の木造。２DK ×4戸。角地で場所がよい。土地は30坪。利回り5%で50,000,000円。利回りは低いが土地値で売却できればと思っている。

大田区矢口の物件は、昭和４０年代に建てられた鉄骨の超築古物件だ。

１Fが工場で２Fがアパートとなっている。２Fは４部屋あるうち、１部屋は事務所で、あとの３部屋は住居。

住居３部屋中の１部屋はシャワー室を後付けで付けて、通常料金で賃貸中だ。しかし、残りの２部屋はシャワー室がないので、格安料金で賃貸中だ。

ただ、数年前まで、近くに銭湯があったので、問題にならなかったが、潰れてしまったので、入居者が苦労しているようだ。

先日、更新時に入居者から、シャワー室を設置するか、家賃を値下げするかの相談があった。

シャワー室の設置には１００万円くらいかかるので、回収には１０年くらいかかる。建物自体が古いので、検討の結果、家賃値下げに応じることにした。

昨年度の譲渡所得に対する所得税は支払いが完了したが、今は、住民税と固定資産税に苦しんでいる。

ざっと、こんな感じだ。

9/2　住民税　374,000円

9/30　固都税　216,000円

10/31　住民税　374,000円

12/27　固都税　216,000円

1/31　住民税　374,000円

3/2　固都税　216,000円

ほぼ、毎月、30万円を支払っている。ただ、来年度は住民税が安くなる（物件譲渡なしのため）ので、あと、半年の辛抱だ。