品川区に所有しているワンルームマンションの管理組合より、｢大規模修繕工事の見積業者を一般公募する｣という知らせが届いた。そして、区分所有者に対して、推薦できる業者がいたら紹介してくださいと記述されていた。
このマンションは、平成１０年築なので、見た目も新しく、特に傷んでいるようなとことは無さそうで２年前に購入した。ただ、一般的には新築後１５年で大規模修繕を行うことが理想とされていることもあり、管理組合が検討を重ねた結果、今秋、大規模修繕を実施することとなった。実施されれば、外壁や共用部分などが綺麗になるので、オーナーにとっても、入居者にとってもありがたい。
この品川マンションは管理組合がしっかりしているので良かったが、ずさんな管理組合のマンションは、エントランスのドアや、廊下などの共用部分が傷んでいたりする。次の不動産投資で区分所有を検討するときには、修繕計画の有無や修繕費用の積み立て状況などを確認する重要性を感じた。
｢楽街｣で問い合わせし、気になっていた川崎市のアパート物件の調査に出かけた。
事前情報としては、複数路線、駅近、築浅、土地も広いという物件なのに割安感があったので、かなり気に入っていた。地図に従って歩き始めると、すぐに傾斜のきつい登り坂になった。頑張って、それを登ったと思ったら、今度は急な下り坂になった。駅近とは言え、道のりは最悪だと感じた。
そして、アパートに着いた。
アパート自体は築浅なので大変綺麗だったが、建物の裏手が、何と、崖になっていた。こんな崖のむき出し状態で大丈夫なのかと心配になり、辺りを見渡すと、｢危険地域｣という川崎市の看板が立っていた。これにはさすがにビックリした。更に、辺りを見渡すと別の看板があり、アパートの目の前の空き地スペースに大きなマンションを建てる計画が記されていた。アパートの目の前にマンションが建ってしまうと、日当たりが全く期待できない。
期待していたが、現物はかなり違っていた。よって、今回の物件も、購入見送りとした。
先日、大田区アパート１０１号室のエアコンの調子が悪いという連絡があったので、メーカーを呼んで修理をしようかと思ったが、メーカーを呼ぶ出張料金が馬鹿にならないため、思い切って新品に取り換えることにした。
そして、ヨドバシカメラにエアコンを買いに出かけた。ヨドバシカメラにしたのは、３年前に購入した家電製品などでエコポイントが７万円分くらい貯まっていたからだ。そして、季節外れながも色んなエアコンがあったが、迷わず６畳サイズで１年型落ちのダイキンエアコンを選らんだ。店員に金額交渉をしてみたが、｢表示価格で一杯一杯です｣と言われたので、それで良しとした。既存のエアコン取り外し代、リサイクル料、長期保証などつけて丁度７万円弱になった。
それから、入居者に連絡を入れ、取り付け工事日を決めた。その後、店員がリサイクル料については、工事業者に直接支払って欲しいと、工事日を決めた後から言い出した。入居者に立て替えてもらう訳にはいかないので、仕方なく私も工事日にアパートに行くことにした。自宅から近いから良いものの面倒な気分になった。
今回は、たまたま、自腹を切ることなく済んだが、やはり、中古アパートというのは、様々な付帯設備の交換が発生し出費を強いられることがある。次の購入物件は、どうするか考えものだ。
今日は、気になっていた物件の調査に出かけた。それは、大田区の築浅アパート（軽量鉄骨）で、最寄駅から８分、土地も建物も広く、満室、利回り９％強、その割に物件価格が安いという一見文句なしの物件だ。
ただし、不動産が安いのには必ず理由があって、借地権というマイナス要素があった。以前は、私自身も借地権というだけで購入対象外にしていたが、最近は、楽街の銀行担当者アンケートにとり上げられているように融資する銀行が増えているので、借地権であっても条件さえ良ければ購入対象とするようにしている。
現地に着いた。さすがに築浅なので外観がとても綺麗だった。さらに、駐車スペースもあり、かつ１Ｆの部屋の日当たりは、裏の家の庭になっているためバッチリだった。と、ここまではプラス要素なのだが、借地権以外の大きなマイナス要素があった。それは、このアパートは、多分、賃貸併用に作られているため、建物の半分以上がオーナー住居用になっている。そして、そのオーナースペースは、何と１３０平米強という広すぎる作りだった。
もし、私がこの物件を購入したとしたら、しばらくは、現オーナー（もしかすると一般の入居者かも？）が住み続けてくれるだろうが、将来、引越してしまった時には、この広すぎる部屋を借りる人はいないだろうと思った。賃貸併用住宅を探している投資家には大変良い物件だとは思いうが、持ち家がある私には必要ないので、今回は、購入を見送ることにした。
明日は、また、別の物件調査に行くつもりだ。
大田区アパートに設置してある自動販売機の２月分売上通知書が届いた。
２月も売上が少なく７，５４０円（手数料収入２，０００円）だった。１日あたり２本の売上ペース。２月はとても寒かったので自販機売上が落ちるのは仕方が無いが、それに加え、自販機に係る電気代が高くなっているため逆ザヤ状態になっている。
ただ、これから徐々に暖かくなると売上もアップするので、逆ザヤ状態は解消されていくが、年間を通して計算（先日の確定申告で正式計算した結果）すると、やはり、ちょっと赤字になってしまう。まっ、年間ベースで大きな赤字ではないことがわかったので、自販機を撤去する必要もないが、もう少し、電気代が安いとありがたい。
そういえば、先日、省電力型自販機のリプレイス案内資料がメーカーから届いたが、とてもではないが、支払うことは出来ない。このまま様子を見よう。