Monthly Archiv: 10月, 2016

品川区分の売却⑤

 

仮に、営業マンの言う売価1,200万円だとしても、オーバーローンの残債が約900万円なので、300万円が単純利益になる。

 

気になるのは、短期譲渡税になるのか長期譲渡税になるのかで、営業マンに尋ねると、「チドリンさんがマンション購入した時期がH23.12月なので、今年末のH28.12月に決済したとすれば、5年経っているので長期譲渡税になると思います。その時の税金は・・・」

 

その話を聞いて、私は、「それは違う。確かに今年末に売却すれば、所有期間は5年を経過しているので長期になると思いがちだが、短期譲渡のはずだ」と思った。(昨年合格した宅建の勉強で、物件所有から1月1日を6回まわさないと長期にならないことを思い出した)

 

短期譲渡を長期譲渡で計算した営業マンだったが、税金の計算方法、諸費用の計算も手馴れていたので、経験値が豊富だと感じた。実際の短期譲渡税は、長期譲渡税で計算された金額を2倍にすればよく、十分売却益が出来ることがわかったので、売却をお願いする契約(一般媒介)を取り交わした。

 

品川区分の売却④

営業マンが、「頑張っても売価は1,200万円ですね」というので、話が違うなと思いつつも・・・

 

1,200万円で売れればラッキーだと思った。

 

その理由は、この品川区分はオーバーローンで購入したので、自己資金投入はほぼゼロだからだ。そして、今ではローン残高が900万円程度なので、売却諸費用、税金を考えなければ売却益300万円となる。

 

ただ、税金を考えると、長期譲渡なのか短期譲渡なのか所有期間が微妙な点が気になった。そこで、担当営業マンに平成23年11月に購入したが、H28年12月迄に売却したときには、長期、短期のどちらになるのかを質問した。

 

品川区分の売却③

 

必要な書類を持参し、丁寧な手紙を送ってきた業者のオフィスに訪問した。その業者は中古ワンルームの販売を得意としている会社で、きれいなオフィス、応接室で受付嬢も、感じが良かった。

そして、東京都の宅建業免許も1度更新されているので、失礼ながら、会社は大丈夫だろうと思った。

(過去、品川区分の管理会社が家賃をプールして大変なことになったので、業者は選びはまず足を運ぶことが重要だと感じた)

 

営業マンは、気さくな感じの人だった。

私は、「手紙に書いてある条件ですが、こんなに高い金額で売却できるのですか?」と尋ね、いろいろ話をしていくと・・・

営業マンは、部屋の広さが25㎡以上あると勘違いしていたことが分かった。(私の物件は、18㎡)

そして、現在の家賃や管理料などを計算していくと、「がんばって、1,200万円くらいですね」と言われ、私は、話が違うなと感じた。

 

 

品川区分の売却②

 

 

丁寧な手紙を送ってきた業者にメールを送信すると、直ぐに、手紙の送り主である営業マンから返信があった。

そして、売却条件が良いので、ぜひ、会って欲しいとことだった。もし、条件が合わなければ、売却しなくてよいとある。

まあ、よくある誘い文句だが、売却を勉強するためと思い、会ってみることにした。

営業マンは、私の指定する場所に足を運ぶというが、逆に、自分が業者のオフィスに訪問して、会社規模や雰囲気なども知っておいた方が良いだろうと思い、オフィスに伺う約束をした。

 

品川区分の売却

 

品川区大崎に所有している区分マンションについて、いろいろな業者から売却のお誘いがある。

自宅への電話や携帯電話、Eメール、FAX、ダイレクトメールなど・・・

どうやって、そこまで調べるのか???

そんな業者の中から、丁寧な文書を3回ほど手紙で送ってきた業者がいた。

少し、気になったので、連絡を取っていることにした。