不動産の購入から経営状態の全てをリアル公開

現在、アパート5棟、マンション1棟、区分1戸を所有しているが、新たにアパートかマンションの一棟物を購入したく、物件を調べていた。その候補の一つとして、池上線戸越銀座駅の近くにマンションが売りに出され不動産会社に案内された。

土地：約55坪

建物：鉄筋コンクリート造　築33年　メンテ状態は普通

部屋数：9戸　満室

道路付け：私道

駅まで：2分

利回り：6.0%

物件視察前感想：東急池上線戸越銀座駅から2分、都営浅草線戸越駅からも2分で立地は最高。有名な戸越銀座商店街通りから、少し、脇にそれた私道なので、静かで居住地としても良好。建物は低層RCでGOODだが、建物価格が考慮された物件なので私の好きな土地値物件ではなく、割高感がある。ただ、この立地でこのような物件の希少性は◎。

現地を案内され、あまりの駅チカにビックリした。にぎやかな商店街を楽しむことなく、あっという間に現地に着いた。建物は前面がタイル貼りになっており奇麗な状態だった。ただ、屋上や共用部分は経年劣化により塗装が必要だが、入居付けには苦労しない物件だと感じた。また、私道については、単独で全ての持ち分を持っている点もこの先安心だ。

立地、建物も満足いく物件だが、心配なのは、33年築なので、現家賃が底値と考えても、果たして、この利回りで返済できるかだ。。。

不安はあるものの、私は購入意思を固め、不動産会社の営業マンと詳しい話をするため、近くの喫茶店に入った。

現在、アパート5棟、マンション1棟、区分1戸を所有しているが、新たにアパートかマンションの一棟物を購入したく、物件を調べていた。その候補の一つとして、多摩川線武蔵新田駅の近くにマンションが売りに出され不動産会社に案内された。

土地：約60坪

建物：鉄骨　築32年　メンテ状態は普通

部屋数：14戸　1戸空

道路付け：公道

駅まで：3分

利回り：7.2%

物件視察前感想：駅チカで立地は良好。利回りもまあまあ。しかし、全部屋の間取りがワンルームの3点式ユニットバスなのがネック。でも、私の好きな建物価格がほぼタダの土地値物件。

現地を案内され、外壁の汚れや共用部分の鉄サビ等が気になったが、大きな問題はなかった。ただ、空き部屋を見てみると、やはり、3点式ユニットバスが気になった。しかし、不動産会社の担当営業曰く、駅チカでこの安い家賃であれば、3点式ユニットバスは問題ないだろうとのことだったので良しとした。また、隣地とのスペースも確保されているプラス要素もあり、将来の出口プランが立てやすいと考え購入意思を固めた。

しかし、その後、幾つか、気になる情報が入ってきた。その一つが、水道代だ。各居住者から水道代を固定額で徴収しているとのこと。もしや、これは、オーナーが全世帯分の水道代を支払っている仕組みかもしれないと心配になり確認したところ、、、的中した。

入居者からすれば固定額を支払っているので節約意識が働かず、オーナー負担増の最悪パターンだ。実際のオーナ負担は約6万くらいとのことで、これでは、一部屋の一カ月分家賃が全て水道代に消えてしまう計算だ。

 こういう物件は、将来売却しようとしたときに、買い手がつきにくいだろうと考え購入を諦めることにした。

現在、アパート5棟、マンション1棟、区分1戸を所有しているが、新たにアパートかマンションの一棟物を購入したく、物件を調べていた。その候補の一つとして、多摩川線下丸子駅の近くにマンションが売りに出され不動産会社に案内された。

土地：約58坪

建物：鉄骨　築15年　メンテ状態は良好

部屋数：12戸　満室

道路付け：公道、角地

駅まで：5分

利回り：6.5%

物件視察前感想：駅チカ、角地で立地は良好。しかし建物が新しいため、物件価格に建物価格がばっちり加わり、私の好きな建物価格がほぼタダの土地値物件とは異なる。

現地を案内され、外壁が少し汚れているのが気になったが、その他は気になるところは何一つなく、さすが大手メーカ施工管理だと感じる物件だった。

物件的には問題ないので購入したいが、何しろ、価格がいつも購入する木造アパートの約3倍なので、悩みに悩んだ。そして、いろいろシミュレーションして2週間経過したころ、ようやく、指値価格を決めての購入の意志が固まった。そして、買付申込書を提示したところ。。。

たまたま、前日に他の人が同額の指値で買付申込が入ったことが判明した。。。

そこから、買い上げ競争が数週間続き、最終的には諦めることにした。

ここでの反省は、やはり、決断力の遅さだった。買付申込が2週間早ければ、きっと、指値で購入できただろう。残念でならない。

現在、アパート5棟、マンション1棟、区分1戸を所有しているが、新たにアパートかマンションの一棟物を購入したく、物件を調べていた。その候補の一つとして、池上線久が原駅の近くにアパートが売りに出され不動産会社に案内された。

土地：約65坪

建物：木造　築33年　メンテ状態は良好

部屋数：8戸＋2戸事務所

道路付け：公道

駅まで：4分

利回り：8%

物件視察前感想：今どき、区内で駅チカで8%というのは珍しい。物件価格は土地値より安く、建物がおまけで付いてくる感じで私の評価は◎だった。

しかし、現地を案内され、ちょっと気になることがあった。それは、2階と3階に小さなクラックが複数同じように入っていたことだ。

小さなクラックなので気にする必要はないかもしれないが、何となく構造上の問題があるような気がした。図面を見ながら営業マンに聞いてみると、1階は、もともと車庫だったスペースを改築して、現在は事務所にしているそうで、何となく柱が少ない気がした。

また、1階はすべて同じ会社が事務所として借りているため、退去があった時のダメージが大きいと感じた。その他は気になることもないので、迷ったが、、、

やはり、直感は大事なので、この物件も見送ることにした。