不動産の購入から経営状態の全てをリアル公開

今年の初めに、以下の目標を立てた。そして、その結果は・・・

１．法人化（資産管理会社：リース型）を真剣に考える

　⇒　評価△　
　　　プライベートカンパニー設立など関係書籍を数冊読み勉強したが、やはり、サラリーマン本業である立場では、現実的には難しいと感じた。ただ、いつでも実施できるよう準備だけは今後も進めておく。

２．妻へ給与を支払う

　⇒　評価〇
　　　妻が定職についたので、現在、父親を専従者給与として働いてもらっている。
父は年金受給者なので、８０万円までの支払った。

３．ファイナンシャルプランナーの資格を取る

　⇒　評価◎
　　　昨年の宅建試験に合格後、今年はＦＰ２級に合格した。来年は１級を目指したい。

４．一棟物を購入する

　⇒　評価◎
　　　融資に大変苦労したが、大田区の一棟物（工場兼住居で土地だけで積算評価約８０％だがＳ４６築）を購入できた。

５．知人の不動産会社の引き継ぎを検討する

　⇒　評価？
　　　知人の不動産会社が後継者問題で悩んでいて私に引き継いで欲しいといわれているが、数年先なので具体的な話になっていない。

来年も良い年でありますように！

ヘビースモーカー退去後の室内クリーニングは、素人の私では無理なので、全面的に業者に任せることにした。

見積もりを取ったところ、ルームクリーニング、クロス張替え、ＣＦ張替え、風呂場塗装、便座交換、エアコン交換、換気扇交換、照明器具交換、網戸張替え、カーテンレール交換、ＩＨクッキング交換、下駄箱交換、室内木目部分塗装などなどで、６０万円位かかると言われた。

さすがに、１Ｋの退去で６０万円というのは通常の３倍くらいになるので悩んだ。そして、悩んだ末、忙しいが自分で出来ることは自分で対応することでコストを抑えることにした。それでも約４５万だった。大変な出費だが、着手しないわけにもいかないので、その金額で業者にお願いすることにした。

ところで、入居者募集時に喫煙者をＮＧとすると、仲介業者が面倒くさいがり、よくないというが・・・

このくらい高額の修繕費がかかると、仲介業者へ成約時のインセンティブを奮発し客付けしてもらった方が、高額な修繕費用より安くなるので、十分検討の余地ありと感じた。

　先日、大田区ＡＰで長期間入居されていた男性が退去した。この人は私が物件を購入する前から一人暮らしをしていたので、少なくとも、５年以上住んでいた。その人が実家に帰るというので退去後に部屋の様子を見に行った。

　部屋の中に入ったとたん、衝撃を受けた。

タバコの臭いで息が苦しくなるほど凄かった。そして、タバコのヤニで部屋中が真っ黄色になっていた。私も大家業を５年経験しているが、このタバコの臭いとヤニは経験がないほど凄かった。部屋だけでなく、お風呂場でもタバコを吸っていたようで、天井、壁がヤニで真っ黄色になっていた。

　退去後のルームクリーニングは、いつも私が行っているので、試しに、壁や、ガラス、台所などにマジックリンを吹きかけてみたが、何度吹きかけても、ヤニが浮かび上がってくる。ヤニがしみ込んでいるのだ。さすがに、このレベルになると自分には対応できないと感じた。

　そこで、業者にクリーニング＋内装修繕費を見積もってもらうことにした。

決済日の当日、本業であるサラリーマンの仕事がトラブってしまい、２０分ほど遅れてしまった。

しかし、仲介業者の営業マンの段取りが良く、司法書士も、銀行も素早い対応だったので、３０分程度で終わった。不慣れな仲介業者や銀行の手続きが遅いと、決済に１時間半くらいかかると聞いていたが、あっという間だった。

決済後、購入者である法人企業の担当者に話しかけた。

「御社はリノベーションを得意としている会社ですよね？　実は、私が不動産投資を始めようと思い、最初に聞いたセミナーが御社のセミナーでした。今日は、御社から物件を買うのではなく、御社に物件を売る立場ですが、面白い縁ですね。」

「へえ、、、それは偶然ですね」（笑）

決済が終わったが、税金の計算をどうすればよいのか、不安だ。

銀行側も、通常２週間くらいかかる担保を外す手続きを今回は素早く対応してくれることになり、いよいよ、売却日時と場所がが決まった。

時間は平日の時間帯を指定されたので、お昼休み中に済ませるよう調整してもっらった。

決済に参加する人は、購入者である法人の担当者、司法書士、仲介業者、私のメインバンク担当者、sそして私の計５人ということだった。