思い当たる経費はすべて計上しているので、それ以外で経費になるものを改めて本を読んで調べることにした。
すると、次のような点で経費計上が漏れていることがわかった。
・事務所経費 ⇒ 自宅で事務作業しているが経費計上していなかった。そこで、自宅４ＬＤＫの１部屋を事務所（５部屋中の１部屋として２０％）として、住宅ローンの利息、固定資産税、電気代を計上することにした。ただし、ガス代、水道代は経費計上せず。
・物件見回り時の交通費 ⇒ 面倒、かつ、低額なので経費計上していなかったが、ちょくちょく、出かけているので経費計上した。
・個人用携帯電話 ⇒ ほとんどの利用実績が不動産関係なので、すべて、経費計上することにした。
とりあえず、これでどの程度改善されるか・・・
確定申告の準備を進めているが、家賃収入と比べ経費が少ないので、このままだと、税金を支払うことになってしまう。
そこで、経費計上の漏れがないかを調べてみた。
・物件購入時の付随費用 ⇒ 資産計上せず経費計上済み
・６５万円の青色申告特別控除 ⇒ 計上済み
・専従者給与 ⇒ 該当者ないため計上できず
・領収書関係 ⇒ すべて計上済み
Ｈ２６確定申告の為、お正月休みを使ってデータ入力をした。
Ｈ２６のイベントとしては、墨田区アパートの購入、３０万円以上の大規模修繕が数件発生、それ以下の小規模修繕費用が数多く発生費用、また、入退去にかかる費用が多かったりと色々あった。そのため、今回の確定申告の経費計上もかなりの額になりそうだ。
しかし、それでも、家賃収入と比べ、経費が少なく感じる。そう、過去３年間の確定申告内容とは明らかに変わってきているのだ。
このままだと、税金を支払うことになってしまうので、節税対策が必要だ。
平成２６年分の稼働状況を更新した。
昨年は、入退去が多く稼働率が若干下がってしまった。
http://chidorin.com/blog/?page_id=1629
管理会社から、今の入居者が１月にXX日に退去されるとの連絡があってから、数日後、また、連絡があった。
「現在の入居者様の退去日の立ち合いは、弊社で任せていただくことで良いでしょうか？」
「はい、お願いします」
「退去後、クリーニングや修繕等については、退去後にオーナー様に連絡してから実施することで良いでしょうか？」
「はい、そうしてください」
「あと、退去後のご相談なのですが・・・」
「はぁ・・・」
「現在の家賃と同条件であれば、弊社の関連会社が直ぐに借りたいとことですが、いかがでしょうか？」
私は、まったく予想もしていない話をされたので、とても、驚いた。
「えっ、ありがとうございます。何の問題もありません。よろしくお願いします」
「では、契約書を作成し郵送しますので、確認の上、返送ください」
「承知しました。本当にありがとうございます」
最後に・・・
管理会社の家賃振込滞納問題で迷惑を被った。
しかし、その管理会社も反省したのか、現入居者の退去日までに次の新しい入居者を決めるというオーナーにとって最も嬉しいプレゼントをしてくれた。