Monthly Archiv: 9月, 2013

楽待「不動産新聞」にコラム掲載【第3回】

目黒区AP 大きな物置を入居者に無償提供

 

 目黒区アパートは、前オーナーが使っていた大きなカギ付き物置が2つある。1つの物置は左右に別れ、合計4つの物置になる。

 

 この物置を掃除して、ファミリーの4世帯に、月額1,000円で貸し出そうと思ったが、僅かな収入の為に、管理会社に手数料を支払うのはバカバカしいと思い、 無償で貸し出す旨を管理会社に連絡した。

 

 すると、数時間後、管理会社から連絡があり、早速、ファミリー世帯の103号室から申込があったと言う。

 

 入居者が満足してくれれば、それが、一番だ。

 

本業のサラリーマン業で成果が上げられない

 

 そろそろ、上期が終了する。

 

 本業が営業マネージャの私は、上期予算と上期実績との差異分析をまとめ、 役員に説明しなければならない。予算に対してプラスか同程度であれば、何の問題も無いのだが、過去3年間は、予算達成70%程度で、この上期も70%程度となってしまった。何とかしなければとの思いは強く、深夜まで仕事をこなしているが、残念な結果となってしまった。

 

 ここ数日間、予算未達成の原因と対策について資料をまとめている。ただ、正直なところ、この状況を改善する特効薬は見付からない。そのため、役員への説明には本当に苦労する。役員からすれば、「数字が達成できないのは、お前の管理能力の問題だ。」という先入観を持っているので、いくら、私が説明をしても、「あれはどうなっているか? これはどうなっているのか? 何故そういう進め方をするんだ!」等 の質問攻め、上げ足をとる。本当に嫌で嫌で仕方がない。

 

 赤字になるほどの落ち込みではないが、予算達成していないため、役員の本心としては、私に代わる人物を探して交代させたいと考えているに違いない。しかし、私の部署は特殊で難しい営業スタイルを求められるので、他の部署からの要員コンバートは簡単ではない。もし、安易にそれを実行したら、それこそ、赤字に転落するだろう。

 

 なので、 不動産収入が現在のサラリーマン収入と同程度の基盤となれば・・・

 

 役員との会議で、どうしても我慢できない時は、覚悟(できるものなら、やってみろ)している。「申し訳ありませんが、管理能力については、これが私の能力の限界です。 出来ると思う人に交代してください」

 

メインバンクに3棟目の購入相談

 

 H25.8に目黒区アパートを購入したばかりだが、次の物件購入についてメインバンクと相談した。

 

  相談の背景は、このところの景気回復で物件価格の値上がり、利回り低下、金利上昇で、 買い手には厳しい環境ではあるものの、すぐに買い手がつく現実があるので、 購入は早めにしておきたいとの思いがあったからだ。ただ、自己資金が、かなり厳しい状態なので、難しいだろうとの予想はしていた。

 

 親身に話を聞いてくれたメインバンクだが、さすがに、本職のサラリーマンが 投資物件の購入を立て続けにするというのは、少々、厳しいという回答だった。 また、仮に融資ができたとしても、頭金が少ない中では、前回のように フルローン、低金利、融資期間長期という好条件は難しいとのことだった。

 

 メインバンクとしては、現在の物件で満室状態を維持し、1年分のキャッシュフローを貯めれば 4~500万円くらいになるので、そこまで、頑張ってほしいとのことだった。よって、私としては、焦る気持ちはあるが、素直に、しばらくは、自己資金を貯める動きに注力しようと思う。

 

楽待「不動産新聞」にコラム掲載【第2回】