不動産の購入から経営状態の全てをリアル公開

楽待「不動産新聞」にコラム掲載しました。

テーマ「借地権のメリット・デメリット　そして　紹介された借地物件の概要①」

http://www.rakumachi.jp/news/archives/28529

ぜひ、ご覧ください。よろしくお願いします。

　目黒区アパートは、前オーナーが使っていた大きなカギ付き物置が２つある。１つの物置は左右に別れ、合計４つの物置になる。

　この物置を掃除して、ファミリーの４世帯に、月額１，０００円で貸し出そうと思ったが、僅かな収入の為に、管理会社に手数料を支払うのはバカバカしいと思い、 無償で貸し出す旨を管理会社に連絡した。

　すると、数時間後、管理会社から連絡があり、早速、ファミリー世帯の１０３号室から申込があったと言う。

　入居者が満足してくれれば、それが、一番だ。

　そろそろ、上期が終了する。

　本業が営業マネージャの私は、上期予算と上期実績との差異分析をまとめ、 役員に説明しなければならない。予算に対してプラスか同程度であれば、何の問題も無いのだが、過去３年間は、予算達成７０％程度で、この上期も７０％程度となってしまった。何とかしなければとの思いは強く、深夜まで仕事をこなしているが、残念な結果となってしまった。

　ここ数日間、予算未達成の原因と対策について資料をまとめている。ただ、正直なところ、この状況を改善する特効薬は見付からない。そのため、役員への説明には本当に苦労する。役員からすれば、「数字が達成できないのは、お前の管理能力の問題だ。」という先入観を持っているので、いくら、私が説明をしても、「あれはどうなっているか？　これはどうなっているのか？　何故そういう進め方をするんだ！」等 の質問攻め、上げ足をとる。本当に嫌で嫌で仕方がない。

　赤字になるほどの落ち込みではないが、予算達成していないため、役員の本心としては、私に代わる人物を探して交代させたいと考えているに違いない。しかし、私の部署は特殊で難しい営業スタイルを求められるので、他の部署からの要員コンバートは簡単ではない。もし、安易にそれを実行したら、それこそ、赤字に転落するだろう。

　なので、 不動産収入が現在のサラリーマン収入と同程度の基盤となれば・・・

　役員との会議で、どうしても我慢できない時は、覚悟（できるものなら、やってみろ）している。「申し訳ありませんが、管理能力については、これが私の能力の限界です。 出来ると思う人に交代してください」

　Ｈ２５．８に目黒区アパートを購入したばかりだが、次の物件購入についてメインバンクと相談した。

　 相談の背景は、このところの景気回復で物件価格の値上がり、利回り低下、金利上昇で、 買い手には厳しい環境ではあるものの、すぐに買い手がつく現実があるので、 購入は早めにしておきたいとの思いがあったからだ。ただ、自己資金が、かなり厳しい状態なので、難しいだろうとの予想はしていた。

　親身に話を聞いてくれたメインバンクだが、さすがに、本職のサラリーマンが 投資物件の購入を立て続けにするというのは、少々、厳しいという回答だった。 また、仮に融資ができたとしても、頭金が少ない中では、前回のように フルローン、低金利、融資期間長期という好条件は難しいとのことだった。

　メインバンクとしては、現在の物件で満室状態を維持し、１年分のキャッシュフローを貯めれば ４～５００万円くらいになるので、そこまで、頑張ってほしいとのことだった。よって、私としては、焦る気持ちはあるが、素直に、しばらくは、自己資金を貯める動きに注力しようと思う。

楽待「不動産新聞」にコラム掲載しました。

テーマ「物件の購入条件を見直して、借地物件を対象に」

http://www.rakumachi.jp/news/archives/27666

ぜひ、ご覧ください。よろしくお願いします。