不動産の購入から経営状態の全てをリアル公開

　少し暖かくなってきたためか、飲み物の売上が伸び、３月分の自販機売上は２７，２３０円だった。年間の売上平均は８，０００円程度なので、今回の売上はものすごい。

　３月分の売上に対する販売手数料として７，３００円が振り込まれた。

大変、参考になる一冊だった。とにかく内容が濃いので、同じ値段を払うなら、この本を買った方が間違いなくお得だ。

個人的評価は☆☆☆

　不動産投資に関する本の多くは、その本の著者が不動産投資を始めたきっかけに始まり、購入に至る経緯、そして、購入後の苦労（空室対策、融資返済など）を乗り切り、今では数棟のオーナーとなって悠々自適に暮らしている等の成功体験が書かれている。この手の本はストーリー性があるので読んでいて面白いし、参考にはなる。しかし、いざ、自分が真似できるかと言うと、著者の環境と自分が置かれている環境の違いから真似することは容易ではない。

　しかし、この｢アパート事業による資産形成入門｣の著者（不動産会社の社長）は、アパート・マンションの一棟物を２５０棟販売した経験をもとにデータを分析し、アパート事業を進める上での様々なケースを取り上げ、ロジカルに書かれているので自分の投資スタイルを見つけることができるだろう。まさに入門というには最高の本だと思う。

次の投資物件候補として、世田谷区にある２つ（①築浅の１億円超、②築古の１億円未満）のアパートのうち、分析の結果、①の築浅物件を購入する決心をしたものの、既に、買付申し込みが入っているとのことで諦めた。そして、残りの②の築古を購入対象とした。

　こちらについても、

　積算評価分析は、敷地延長（旗竿地）だが、土地が広く、路線価も高いためフルローンＯＫという銀行の高評価をもらった。

　ただ、収支面のシミュレーション分析では、購入後３年間は単年収支、通年収支ともにプラスが続くが、減価償却が無くなる４年目以降はデッドクロスとなりマイナス収支となる。その時に、プラス収支の３年間に貯めたキャッシュフローを繰上げ返済しても、一時的なデッドクロス解消に過ぎない物件とわかった。

　そこで、キャッシュフローを少しでも高くするため、７００万円の値引きを目標に、買付申し込みの連絡をした。

　すると・・・

「あいにく、その物件も既に買付が入っています。」と、前回に続き、思いもよらぬ答えが返ってきた。

　値引きどころが、こちらも、満額による買付だった。やはり、金融緩和により不動産の買付のスピードが速くなっていることを痛感した。このままだと、今年一年、物件が買えないような気がした。

　次の投資物件候補として、世田谷区にある２つ（①築浅の１億円超、②築古の１億円未満）のアパートのうち、分析の結果、①の築浅物件を購入する決心をした。

　積算評価分析は、敷地延長（旗竿地）だが、土地が広く、路線価も高いためフルローンＯＫという銀行の高評価をもらった。

　また、収支面のシミュレーション分析では、購入後１０年間は単年収支、通年収支ともにプラスが続くが、減価償却が無くなる１１年目以降はデッドクロスとなりマイナス収支となる。しかし、プラス収支の１０年間に貯めたキャッシュフローを繰上げ返済すれば、十分やりくりが可能と判断した。

　そして、キャッシュフローを少しでも高くするため、１，０００万円の値引きを目標に、買付申し込みの連絡をした。

　すると・・・

「あいにく、その物件は既に２件の買付申し込みが入っています。１件は融資での申し込み、もう１件は現金での申し込みとなっています」と、思いもよらぬ答えが返ってきた。

　値引きどころが、満額による現金での買付をするお金持ちの投資家がいることに驚いた。そして、不動産の売買スピードが速くなってきていることを痛感した。今回の築浅物件は、縁が無かったとして諦めることにし、もう一つの築古物件をすぐに再検討することにした。

　次の投資物件候補として、世田谷区にある２つ（①築浅、②築古）のアパートがあった。いろいろ、シュミレーションン分析しているうちに①の築浅物件が良いことがわかった。

　この築浅の①物件を購入した場合、購入後１０年間は単年収支、通年収支ともにプラスが続く。しかし、１１年目に減価償却が無くなるとデッドクロス状態となり、マイナス収支が続く。ただ、プラス収支の１０年間に貯めたキャッシュフローを１１年目に繰上げ返済すれば、十分やりくりが可能であることがわかった。

　しかし、②の築古物件の場合は、デッドクロスの発生が４年目に起きる。これを解消するため、それまでに貯めたキャッシュフローを繰上げ返済しても、４年分では小額なので、デッドクロスの解消は一時的に過ぎない。

　よって、①を購入する方向で考えよう。