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現在住んでいる自宅の売却については、売却価格＞購入時価格（取得費、減価償却等考慮後）となりそうで、若干、売却益が出そうだ。そして、いろいろ、シュミレーションしたが、通常通り、２０％の譲渡所得税を支払うことにした。

次に、考えたのは、新たに購入する店舗併用住宅の税金対策だ。中古住宅なので、建物に対する固定資産税の特例はないが、土地（２００㎡以下対象）については固定資産税評価額を１／６に下げてくれる。このことはよく知られているが、購入物件の建物にかかる消費税分を還付してもらうテクニックはあまり知られていない。

今回、私は、この消費税還付を受けようと検討してみた。これができれば、新規購入の建物にかかる消費税分として約４００万円戻ってくる。

この方法は、以前、物件購入時に自販機を設置し、消費税の届出書を税務署へ提出するテクニックとして大家さんに広がったが、Ｈ２８年に大きな法改正があり、よくよく調べると、以下の理由から、私にはメリットがないことことがわかり、残念だが届け出を出すのを諦めた。

理由は

・消費税還元テクニックは大家業をゼロスタートする人向き。
　私のように以前から大家業を行っている人は課税割合が少ない（家賃はそもそも非課税なので）ので、消費税の還元率が低く、仮に戻ってくる消費税はわずか。
　仮に私の場合なら、課税割合が１％なので還元は４万円程度。

・消費税の届け出を出せば、法人であれば、ほぼ間違いなく、税務署からいろいろチェックが入りやすくなる。個人でも要注意だと青色申告会の税理士よりアドバイスあり。

店舗併用住宅の売買価格が決まり、契約、決済の段取りとなった。

ところで、今回の店舗併用住宅の購入にあたり、同時に現在住んでいる自宅を売却することにしている。ＦＰ１級を目指す私としては、いろいろ、税金の特例を使った計算をした上で購入したい。まず、自宅を売却したとき、ざっくり、自宅売却価格＞自宅を購入した価格（減価償却、取得費などを考慮）で、若干、売却益が出そうなため３つの方法を考えた。

１つは、３０００万円の特別控除を使って、税金を節約する方法だ。ただ、この特別控除を使った場合、現在の自宅売却益については、税金がかからないものの、新規で購入する店舗併用住宅には住宅ローン減税が利用できなくなるというデメリットもある。私のケースでは、店舗併用物件で住宅ローンが利用できないのは痛いので、この選択肢はない。

もう一つは、新規に購入する店舗併用住宅と現在の自宅を買換、あるいは交換して売却益を繰り延べる方法だ。こちらの買換、交換という特例は、非常に稀なケースだ。ただ、この稀なケースに当てはまれば、納税を数年先（新規購入する店舗併用住宅を将来売却したときまで）に繰り延べることができるのでメリットも大きい。しかし、納税を繰り延べるのだけで、納税が免除されるわけでもない。さらに、納税のタイミングに今なら適用ある３０００万円の特別控除があるとは限らない。また、現在は、税金の利率が最低となっているが、数年後にはアップしてしまうことを考えると、繰り延べることなく、今のうちに支払っておくのが一番良いかもしれない。

そう考えると、やはり、最後の方法（通常のケース）で譲渡所得税を支払うになる。これは、所有期間（居住期間）が５年未満だと売却益の３９％、５年以上だと２０％を納める必要がある。もし１０年以上であれば１４％という軽減税率の適用がある。しかし、現在の自宅で軽減税率を適用した場合、新規で購入する店舗併用住宅には住宅ローン減税が利用できなくなるというデメリットもある。

ということで、いろいろ、シミュレーションしてみたが、現在の自宅を売却した際、売却益が出た場合は、２０％の税金を納めるのが一番良さそうだ。

ローンの仮審査証明書を売主に提示して、１５００万円値引きの返事を待った。

そして、１週間ほど過ぎたころ、売主からの返事があったと仲介業者から連絡があった。

その内容は、１５００万円ではないが、１３００万円値引きならOKというものだった。満額値引きを期待しつつも、想定内の返事だったので、私は、その金額で承諾した。

私の返事を聞いた仲介業者は、そうであれば、早く売買契約を締結するよう提案してきた。というのは、売主側夫婦の一方が、１３００万円の値引きに納得がいっていない様子なので、気が変わるのではないかと心配しているからだった。私も確かに、早い方が良いと思い、１週間後には契約できるくらいのスピード感でやりましょうと返事をした。

ということで、ようやく、店舗併用物件の購入価格が決まった。

１５００万円の単純値引きはＮＧだったため、私は銀行から融資の仮審査証明書を提示し、しばらくの間、売主側からの返事を待つことにした。

しかし、今の不動産価格推移は、上昇傾向を維持しているので、そう簡単には、値引き承諾とはならないだろうと思っていた。案の定、他の購入希望者が数名現れたとの情報が入り、売主からの返事は保留のままだった。

そうこうしてるうちに、数日が経ち、他の購入希望者が立て続けに住宅ローン審査に落ちたという情報が入ってきた。これは、私にとって、非常に良い情報だった。売主側としては、値引きの少ない他の購入希望者に売りたいだろうが、住宅ローンが通らなければ話にならない。かといって、住宅ローンの仮審査が通っている私への売却となると、１５００万円もの値引き要請を受け入れることになってしまうという複雑な思いだろう。

私としては、焦ることはないので、じっくり、返事を待っていよう。

１５００万円値引きの指値は、さすがに、売主側の仲介業者より即答でNGとなったので、こちらの業者と相談して２つのことを実施することにした。

１つは、１５００万円値引きの裏付けとして、住宅ローンの仮審査がOKであることのエビデンスを提示すること。

そして、もう一つは、焦らずに、売主側が妥協する返事を待つという作戦だ。この作戦は裏目に出るリスクもあるが、大型の賃貸併用物件だと、住宅ローンの審査が通りづらいはずなので、それに期待することにした。