税務署に行き、土地建物の譲渡所得の内訳書の書き方を教わり、短期譲渡時の税金がわかった。しかし、次に不動産収入（賃貸）と合計しなければ最終の税金は決まらない。注意しなければならないのは、たとえば、物件の売却で損失が出たからと言って不動産賃貸収入の利益と相殺はできない。あくまで、別別で計算する必要がある。（物件売却は申告分離課税）
なお、先のブログで譲渡所得の内訳書は弥生の青色申告ソフトでは対応できないと青色申告会の先生に言われたことを書いたが、弥生に確認したところ、環境設定で利用できることがわかった。そのため、賃貸収入も物件売却も弥生の青色申告ソフトで管理することにした。
税務署に訪問した目的は譲渡所得の内訳書という書類の書き方を教わりに行ったのだが、下書きしていおいた譲渡価格の算出方法について指摘が入った。譲渡価格なので、５年前に購入したときの処理の仕方についてだ。
不動産投資を始めた５年前に今回の区分マンションを購入したのだが、その頃の私の知識は、銀行手数料、事務手数料などの経費処理できない物件購入時の付随費用は建物価格に加え処理していた。
しかし、税務署の若手担当者は、少額の付随費用でも建物割合と土地割合に分けて資産計上するべきだと強い口調で言う。
それに対し、私は、担当者に、今更、付随費用の約１０万円程度を建物と土地に分けて訂正しろというのか・・・
若手担当者と私のやりとりを見ていた、税務署のベテランらしき人物が、「お客様の要求は内訳書の書き方を聞きに税務署に来ているのだから、資産計上処理の話は別問題でしょう。まずは、お客様が知りたいと言っている書き方について説明したらどうですか？それに、５年前の少額付随費用について、修正する必要はないでしょう。」と若手担当者を指導してくれた。
その後、本来の目的であった譲渡所得の内訳書について、教わりながら完成することができた。
そして、明らかになったのは・・・
譲渡所得が約７０万円だったので、何と税金を３０万円くらい支払わなければならないことがわかった。
青色申告会の先生から、まずは、税務署に行って譲渡所得の内訳書という書類を完成させるようアドバイスがあったが、知識ゼロで税務署に行くのは不安なので、青色申告会の先生に書類の下書きをしてもらった。
そして、その下書きを持参して税務署に行き、下書きした項目の一つ一つについて説明した。そして、記入が正しいか確認すると・・・
税務署の相談員は首をかしげながら、こう指摘してきた。
「今回、書類の書き方が正しいか確認したいとのことですが、その前に資産計上の仕方が間違っています。」
「えー」
昨年、初めて物件の売却を経験したので、今回の確定申告は処理方法が不安だ。（ＦＰ２級を取得して申告分離課税であるという知識はあっても、実際の手続きは恥ずかしいが知らない）
そこで、どのように手続きをすれば良いか、所属している青色申告会に相談に行った。
そして、パソコンのスイッチを入れ、弥生の青色申告を立ち上げた。
先生に「昨年、不動産を短期譲渡で売却したのですが、弥生でどのように処理すればよいのでしょうか？」と質問すると・・・
「不動産の売却ですか？？？ たぶん、弥生では管理できないと思います。今だと丁度、Ｈ２８年の所得税申告書の書式がダウンロードできない状態なので１月中旬以降に確認することになりますね。もし、弥生で出来ないとなると、譲渡所得の内訳書という所定用紙に手計算で税金を計算し、それを弥生で管理している税金と合計して確定申告するという流れになります。いずれにしても、大事なのは不動産を売却したときには、まず、税務署に行って、譲渡所得の内訳書という書類を税務署の人に教わりながら完成させることが最初です。」
「えー。そうなんですか！」
昨年、初めて不動産を売却した。
まずは、備忘録として物件売却時の注意事項をまとめておこう。
ポイントその１．短期譲渡と長期譲渡の違い。
よく、不動産会社の営業マン（宅建の資格を持っていない？）が物件を所有して５年経ったら、長期譲渡になり税金が安くなるので、そのときに売却するのが良いという。その５年の考えかたが間違い。
簡単な計算方法は、物件を購入してから売却までに、１月１日を６回経過させれば長期、５回以下なら短期になる。
たとえば、Ｈ２３．１０月に購入した物件を
１回目 Ｈ２４．１．１
２回目 Ｈ２５．１．１
３回目 Ｈ２６．１．１
４回目 Ｈ２７．１．１
５回目 Ｈ２８．１．１ ５回目なので仮にＨ２８．１１の売却なら短期譲渡。
６回目 Ｈ２９．１．１ ６回目を過ぎているので、いつの売却でも長期譲渡。
以上