Monthly Archiv: 1月, 2014

楽待「不動産新聞」にコラム掲載【第１８回】

建物価額の算出方法について⑤

 

目黒区アパートの物件は、建物と土地の値段が其々設定されておらず、合計金額が契約書に記載されている。

建物金額の算出方法は、４パターンがある。

１．消費税から算出する方法

２．建物残余法　（土地価額を算出し、残余部分を建物価額とする方法）

３．土地残余法　（建物価額を算出し、残余部分を土地価額とする方法）

４．評価額按分法

 

今日は、４の評価額按分法で算出する方法について記載。

ポイントは、土地、建物の相続税評価額を比率で按分する方法。一般的に、この方法が恣意性を排除でき、合理的な算出方法とされている。

（目黒区アパートは、この方法を採用したとき、建物価額が極端に低下してしまったため、採用しないことにした）

 

具体例

・一括総支払金額　　７，０００万円

・相続税土地評価額　５，０００万円

・相続税建物評価額　　　４００万円

 

土地価額

　７，０００　×　５，０００　÷　（５，０００＋４００）　≒　６，５００万円

建物価額

　７，０００　×　４００　÷　（５，０００＋４００）　≒　５００万円

 

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建物価額の算出方法について④

 

目黒区アパートの物件は、建物と土地の値段が其々設定されておらず、合計金額が契約書に記載されている。

建物金額の算出方法は、４パターンがある。

１．消費税から算出する方法

２．建物残余法　（土地価額を算出し、残余部分を建物価額とする方法）

３．土地残余法　（建物価額を算出し、残余部分を土地価額とする方法）

４．評価額按分法

 

今日は、３の土地残余法で算出する方法について記載。

ポイントは、建設当時の建物の再調達価額を「建築統計年報（国土交通省」より求め、そこから、現在までの減価償却を控除し、残余を土地価額とすること。（目黒区アパートは、この方法を採用した）

 

具体例

・一括総支払金額が７，０００万円

・平成５年に木造建築

・建築当時の㎡あたりの建築単価　１５万円／㎡

・建物２００㎡のケース

 

建物価額

　１５万円　×　２００　＝　３，０００万円（建築当時の建物価額）

　３，０００万円×０．９（定数）×０．０３（木造償却率）×２１（経過年数）

　　≒　１，７００万円　（減価償却相当額）

　３，０００万円　－　１，７００万円　＝　１，３００万円

土地価額

　７，０００万円　－　１，３００万円　＝　５，７００万円

 

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建物価額の算出方法について③

 

目黒区アパートの物件は、建物と土地の値段が其々設定されておらず、合計金額が契約書に記載されている。

建物金額の算出方法は、４パターンがある。

１．消費税から算出する方法

２．建物残余法　（土地価額を算出し、残余部分を建物価額とする方法）

３．土地残余法　（建物価額を算出し、残余部分を土地価額とする方法）

４．評価額按分法

 

今日は、２の建物残余法で算出する方法について記載。

 ポイントは、相続税路線価が地価公示価格の８０％を目安に設定されている点を利用。

まず、路線価を８０％で割り戻し、土地の価額を算出後、残余を建物価額とする。

（目黒区アパートは、この方法で建物価額を算出できるが、そもそも８０％を目安にという曖昧さがあるため採用しないことにした）

 

具体例

　・一括総支払金額が７，０００万円

　・相続税路線価が３２万円／㎡

　・土地１５０㎡のケース

土地価額

　３２万円　÷　０．８　×　１５０　＝　６，０００万円

建物価額

　７，０００万円　－　６，０００万円　＝　１，０００万円

 

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