Monthly Archiv: 1月, 2014

楽待「不動産新聞」にコラム掲載【第18回】

建物価額の算出方法について⑤

 

目黒区アパートの物件は、建物と土地の値段が其々設定されておらず、合計金額が契約書に記載されている。

建物金額の算出方法は、4パターンがある。

1.消費税から算出する方法

2.建物残余法 (土地価額を算出し、残余部分を建物価額とする方法)

3.土地残余法 (建物価額を算出し、残余部分を土地価額とする方法)

4.評価額按分法

 

今日は、4の評価額按分法で算出する方法について記載。

ポイントは、土地、建物の相続税評価額を比率で按分する方法。一般的に、この方法が恣意性を排除でき、合理的な算出方法とされている。

(目黒区アパートは、この方法を採用したとき、建物価額が極端に低下してしまったため、採用しないことにした)

 

具体例

・一括総支払金額  7,000万円

・相続税土地評価額 5,000万円

・相続税建物評価額   400万円

 

土地価額

 7,000 × 5,000 ÷ (5,000+400) ≒ 6,500万円

建物価額

 7,000 × 400 ÷ (5,000+400) ≒ 500万円

 

建物価額の算出方法について④

 

目黒区アパートの物件は、建物と土地の値段が其々設定されておらず、合計金額が契約書に記載されている。

建物金額の算出方法は、4パターンがある。

1.消費税から算出する方法

2.建物残余法 (土地価額を算出し、残余部分を建物価額とする方法)

3.土地残余法 (建物価額を算出し、残余部分を土地価額とする方法)

4.評価額按分法

 

今日は、3の土地残余法で算出する方法について記載。

ポイントは、建設当時の建物の再調達価額を「建築統計年報(国土交通省」より求め、そこから、現在までの減価償却を控除し、残余を土地価額とすること。(目黒区アパートは、この方法を採用した)

 

具体例

・一括総支払金額が7,000万円

・平成5年に木造建築

・建築当時の㎡あたりの建築単価 15万円/㎡

・建物200㎡のケース

 

建物価額

 15万円 × 200 = 3,000万円(建築当時の建物価額)

 3,000万円×0.9(定数)×0.03(木造償却率)×21(経過年数)

  ≒ 1,700万円 (減価償却相当額)

 3,000万円 - 1,700万円 = 1,300万円

土地価額

 7,000万円 - 1,300万円 = 5,700万円

 

建物価額の算出方法について③

 

目黒区アパートの物件は、建物と土地の値段が其々設定されておらず、合計金額が契約書に記載されている。

建物金額の算出方法は、4パターンがある。

1.消費税から算出する方法

2.建物残余法 (土地価額を算出し、残余部分を建物価額とする方法)

3.土地残余法 (建物価額を算出し、残余部分を土地価額とする方法)

4.評価額按分法

 

今日は、2の建物残余法で算出する方法について記載。

 ポイントは、相続税路線価が地価公示価格の80%を目安に設定されている点を利用。

まず、路線価を80%で割り戻し、土地の価額を算出後、残余を建物価額とする。

(目黒区アパートは、この方法で建物価額を算出できるが、そもそも80%を目安にという曖昧さがあるため採用しないことにした)

 

具体例

 ・一括総支払金額が7,000万円

 ・相続税路線価が32万円/㎡

 ・土地150㎡のケース

土地価額

 32万円 ÷ 0.8 × 150 = 6,000万円

建物価額

 7,000万円 - 6,000万円 = 1,000万円

 

楽待「不動産新聞」にコラム掲載【第17回】