不動産の購入から経営状態の全てをリアル公開

　今日は、うれしい家賃の入金日。

１０２号室が７月末の退去以来、空室状態が続いているため、家賃収入が減っている。

ただ、１０１号室の更新手数料０．５ヶ月がプラスされたので助かった。

台東区ワンルーム　入金５６，８５０円　＝　家賃６０，０００　－　賃貸管理料３，１５０

大田区アパート　入金３５０，５００円　＝　満室想定３８３，０００　－　空室６７，０００　＋　更新料３４，５００

福岡市ワンルーム　入金３０，０００円

　大田区アパートの１０２号室が空室になっているのは、以下の３つの問題があるような気がする。

①白色の室内ドアが経年劣化で汚れている

②室内ドア枠や風呂ドア枠などの木の部分の塗料が剥がれている

③居間のフローリング部分が経年劣化している

　以前、ペンキ屋さんに見積をお願いしたところ、①だけで５万円くらいかかると言われていた。確かに、ペンキ塗りは手間のかかる職人技なので、値が張るのは仕方が無いが、ちょっと高すぎた。そこで、今日、Ｍ信用金庫の知り合いのペンキ屋さんに来てもらい、下見をお願いした。

　そのペンキ屋さんは、今は店の看板を出していない（老後をのんびりしている）が、今でも仕事はボチボチやって、かれこれ４０年以上というベテラン職人（一人親方）さんだった。職人さんを部屋に案内し、①②③について話をすると、「Ｍ信用金庫さんからの紹介なので、全部やって５万円でやらせていただきます」と職人気質で即答してくれた。別の業者では①だけで５万円だったが、②③も入れて５万円とは大変ありがたいので、「ぜひ、お願いします」と頼んだ。

　ちなみに、①②は、現在の色と同じ色になるように複数のペンキを調合してから塗るそうだ。また、①のドアは、ドアの中にガラスが１０枚はめ込んであるので、塗装には手間がかかるようだ。②は、玄関、キッチン、風呂、居間など５か所位を壁紙を汚さず塗るそうだ。③は、シンナーでフローリングのワックスを落としてからニスを塗るそうだ。出来上がりが楽しみだ。

　今日、ウイング社から１０１号室の入居者が２年間の更新手続きを行ったとの連絡がった。更新手数料は家賃の１ヶ月分でウイング社と私で折半するので、０．５ヶ月分が私の分となる。わずか０．５ヶ月分とはいえ、１０２号室の空室が続き、ＣＦにマイナス影響を与えている現在、大変ありがたい出来事だ。

　今回の更新は、アパートを購入してから初めてのことだったので、貴重な経験となった。

　先日、芦沢先生に会った時、「先生の持っている部屋で、空室となったときには何社くらいの不動産屋に営業しますか？」と尋ねたところ、２０社くらいと言っていた。私は、その数を聞いて今までの自分の努力が足りないことを反省した。そこで、以前、営業をかけた面識のある不動産会社のフォローと、新規開拓を行った。

　営業にあたり、先日考えた「家賃大幅値下げ」「入居者向けプレゼント企画」「不動産会社向け広告料」をポイントとして営業資料を作成して営業に回った。営業成果としては・・・

「既存」

・Ｉ社　・・・　非常に好意的な営業マンで頑張ってくれている。また、店外にもマイソクを貼ってくれた。

・Ｂ社　・・・　当店管轄のエリアは、急激にワンルーム、１Ｋの低家賃新築マンションが建設され、全体的に供給過剰になっている為、特に築古の木造アパートは厳しくなっているとの情報を教えてくれた。

・Ｋ社　・・・　福祉関係（生活保護）の方が部屋を探しているとのこと。受け入れ可能かウイング社と相談することにした。

・アパマンＳ店　・・・　当店管轄のエリアは、単身の転勤族が多いので、電化製品が揃っている部屋を希望されるお客さんがいるとの情報を教えてくれた。

・アパマンＣ店　・・・　あいにく、店長が不在だったので、マイソク等を代理の人に渡しておいた。

「新規」

・まどり君の賃貸情報　Ｋ店　・・・　中国人の方が部屋を探しているとのこと。ウイング社に外国人が可能か確認したところ、保証会社を通せばＯＫとのことだった。

・ピタットハウス　Ｋ店　・・・　さすがピタットハウスは、綺麗な女性が応対してくれた。この女性が男性客に部屋を勧めてくれれば。　

・エイブル　Ｉ店　・・・　誠実な営業マンで、マイソクの内容を一つ一つしっかり確認してアピールポイントを頭に入れていた。

・ハウスコム　Ｋ店　・・・　若い営業マンだが、広告料Ｘヶ月が気に入ったようで、頑張りますを連呼していた。

・Ｍ信用金庫の担当者に、知り合い不動産会社へ営業してもらった。

これで、営業先が合計１０社となった。

　なお、部屋にロフト型ベッドの設置を考えていると不動産屋に話をしたところ、「ロフト型ベッドは、入居者の年齢層を狭めてしまう」とのアドバイスをもらったので、入居者向けプレゼント企画は、オーブンレンジと、カーペットの２つにすることにした。これなら約２万円くらいで済む。 今は、このくらい先行投資しないと・・・

　大田区アパートのローンはＭ信用金庫に借換出来たが、低金利のため団体生命保険料は含まれていない。そこで、先月、メットライフアリコのリスク細分型保険にネットで申込手続きを行っていた。リスク細分型とは、非喫煙者、血圧が正常値であることなど、かなり細かな質問項目を一つ一つ答えていき、一定条件をクリアすると優良体と認められ保険料が割安になる仕組みになっている。幸い、私は昨年から取り組んだいダイエット効果もあって健康診断結果が良かったため、最大限の割引率（ファーストクラス適用）での申込をしていた。

　しかし、今日、メットライフアリコから「チドリンさんの健康診断票を確認したところ、尿酸値が少し高く、かつ、体重が５Ｋｇ減っているので、割引率はセカンドクラスに下がり、毎月の保険料が約３，０００円アップします」と連絡があった。

　確かに、毎日ビールを飲んでいるので尿酸値が高いのは仕方がないが、体重減は、医者の指導でダイエットを進められ実行したのに、それが保険加入時にはマイナスに働くというのは納得できなかった。メットライフアリコが悪いわけではないが、毎月３，０００円の増額は、ＣＦに響くので、申込を中止してもらうことにした。

　ただ、このまま保険に加入しないのも不安なので、来年、会社が行っている団体生命に加入しようと思う。こういう時は、大手の会社でよかったと感じる。