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大田区アパートの物件見学

 

 約束通り、木田社長、吉良さんが、10時に車で自宅に迎えに来た。せっかくなので、我が家にも入ってもらった。社長は、我が家を見て、なかなか良い作りをしているし、おしゃれな家だ。ただ、半地下なので暗いね。引越しして、もっと、明るい家に住みなよ、協力するからと言ってくれた。

 

 それから、すぐ、現地のアパートを見に行った。現場は、大家の掃除が行き届いておらず、入口通路は汚く、入居者の専用庭の草がボウボウになっていて、ボロアパートという印象をもった。

 

 物件見学後、デニーズに立ち寄り、物件概要、購入資金計画、利回り等の説明を受けた
【物件概要】
土地: 約145平米 (約45坪)
建物: 約128平米 (約38坪) 木造2階建て 築19年

【購入総額】
購入総額 6,120万円 = 物件価格 5,950万円 + 諸費用 170万円

【購入資金計画】
自己資金   770万円 = 手付金 200万円 + 頭金 400万円 + 諸費用分 170万円
27年ローン 5,350万円 = 物件総額6,120万円 - 自己資金770万円

【利回り】
満室時月額家賃計 39.7万円
月額キャッシュフロー 111,460円 = 39.7万円 - 月次ローン返済285,540円
表面利回り 7.8%

 

 2時間くらい話を聞いたが、高額な投資なので、不安は解消されなかった。しかし、アパート一棟ものの優良収益物件は、すぐ、買い手が付いてしまうことは、私自身も知っていたので、早く結論を出さなければと焦った。私は、木田社長が、気になるところや心配事を一つずつ解消していきましょうと言ってくれたことや、退去者が出たら一ヶ月程度で次の入居者を見つけるなど、販売後もちゃんと面倒をみると言ってくれたことを信じ、性急すぎる感もしたが、購入する前提で、今日一日かけて心の整理をし、明日日曜日に最終意思を連絡することを約束をして別れた。

 

 自宅に戻り、少し冷静さを取り戻し、立地条件等の分析や、CFシミュレーションをしてみた。
【プラスポイント】
・最寄り駅まで徒歩4分、五反田行き、川崎行き、羽田空港行きのバス停まで徒歩1~3分という交通至便な物件。
・大型ホームセンタ、スーパー、コンビニエンス、郵便局、病院は徒歩1~2分という生活至便な物件。
・敷地は約45坪と広いため、大型バイクも置けるスペースがある。
・一部屋あたりの居住スペースが18~23平米と広め
・1F入居者には専用庭、2F入居者にはロフトが完備
・現在、2部屋の空きがあるが、満室での引き渡し保証

【マイナスポイント】
・周辺建物の影響で、1Fは日差しが望めない
・道路の接地部分が2m(いわゆる旗竿型の土地)なので、土地評価が多少下がる
・建物自体は、木造で築19年経過しているが、更にローン完済までの27年という耐用年数が懸念

 

 シュミレーションには、時間がかかったが、仮に1部屋が空室になっても、自己資金を持ち出しすることなく運営できることがわかり、購入意思を固めた。

 

台東区マンション 2月分 家賃入金日

西麻布の老舗イタリアンレストラン「Chianti」で食事会

 

 今日は、先日、スパイラルカフェで約束した通り、木田社長、吉良さん、友人TR、私の4人で食事をした。

 

 このレストランは、木田社長が、20年くらい通っているお気に入りのお店とのことで、いろいろ料理を進められた。本格的なイタリアンレストランが初めての私だったが、どれもが本当においしい料理だった。社長が、肉も食べなよ、と言うので、メニューを見せてもらったが、肉料理の単品価格が全て4,200円以上だった。一般的なお店なら、4,200円出せばフルコースだが、単品でこの値段とは、お店の格の違いがわかる。私は、メニューの中から一番安い4,200円のチキンを頼んだ。とても、やわらかくて、ソースがおいしく、いい思い出になった。そして、ワインもたくさん飲んだ。フランスワインと違って、イタリアンワインは、飲んで、しゃべって、楽しくなる、ワインなので、話題も弾んだ。

 

 木田社長の年齢は、実年齢59歳だが、見た目は40代。やはり、毎日、よい食材を使ったおいしいものを食べているから若々しくなるんだと思った。私は、木田社長に、若く見えるし、社長だし、女の方は結構・・・と、話を振ると、実は、今、X人目の奥さんと暮らしているとカミングアウトをしてくれた。何やら、幼いころ、製品工場を経営している親に育てられたせいで、すべてに対して、本製品、予備品の2つの重要さを教えられたため、常に、一つでは、心配になってしまう性格になってしまった影響が大きいようだ。

 

 ところで、木田社長が不動産業をやり始めようと思ったのは、最初の奥さんのお父さんが不動産業に関わっていたからだそうで、色々な事情があり、この不動産業で成功してやると決意し、ある不動産会社に就職後、約半年で退職して、独立という超スピード独立を果たしたようだ。その後、その会社は、何と社員1,500名までの会社に成長していった。その会社で木田社長自身のマンション販売実績数は、数千戸というから、ちょっと、一般の不動産営業マンとはレベルが異なることがわかる。

 

 その他、木田社長の過去について尋ねると、株式投資にはのめり込み、JALの株は、数千億分の株を持っていて、個人では筆頭株主だったとのこと。当然、JALのパイロットには木田社長の名前を知らない者は居なく、パイロットだけで数百戸のマンション販売をしたようだ。ただ、株では、大儲けをした時もあったが、あのブラックマンデーの時は、一日で評価損が数億円になってしまった経験をしたようだ。

 

 こんな話をして、3時間くらい過ぎた。結局、私が一番知りたかった大田区アパートの最新状況についての話は殆ど無かった。しかし、ウイング社として物件の仕入れ出来たことと、明日の土曜日、物件を私に案内してくれる約束程度の会話で終わった。木田社長の営業スタンスは、物件については自信があるので、それについては、あまり話をしない。それより、いろいろな会話を通じて、ウイングという会社、吉良さんという営業マンへの信用を、如何に得られるようにするかが木田社長の営業ポリシーと感じた。

 

 食事を全て対らげ、吉良さんが、それでは、明日の土曜日、10時に車で迎えに行きますという約束をして、別れた。

 

友人UMを吉良さんに紹介して飲み会

 

 友人UMを誘い、吉良さんと私の三人で飲み会をした。

 

 お酒も進み、友人UMに、私が、将来のライフプランのリスクをヘッジするため、ワンルーム経営をしていると話をすると、とてもビックリしていた。更に、次のステップとして、アパート経営にも真剣に取り掛かろうとしていることを伝えると、友人TRは更にビックリしていた。友人TRは、過去に株やFXなどで苦い投資経験をしているため、私の不動産経営期間が短期ではあるものの安定し、かつ、今後も物件を増やそうと積極的に取り組んでいることに対して、非常に興味を持ったようだった。

 

 そして、先日のカフェスパイラルで話をしていた大田区のアパートについて、吉良さんに聞くが、物件の仕入れができていないので、一切情報開示してもらえなかった。何となく、今回は、仕入れが大変な物件だと感じた。私は、なるべく早く、情報開示するようお願いした。

 

友人TRと一緒にウイング主催のパーティ出席

 

 マンションオーナーになったばかりの友人TRと一緒に、ウイング社主催のパーティに出席した。

 

 お店は表参道のランドマークとして有名なスパイラルカフェ。パーティーと言っても、派手なものではなく、ウイング社が日頃お付き合いしているお客さんと懇親する場といった感じのものだ。ちなみに、このスパイラルカフェは、木田社長がオーナーなので、ウイング社のパーティ会場として、利用しているようだ。

 

 お店に入ると、吉良さんが迎えてくれて、投資家のJACKさんという方を紹介してくれた。JACKさんは、株式で数億円儲けたものの値動きが激しく大変なので、安定しているマンション経営を始めたそうだ。そんな話を聞いているところに、遠藤部長と吉良さんが私のテーブルに来て、大田区で、たまたま、よい任売物件アパートが出て、仕入られそうだとの情報を教えてくれた。そこに、木田社長も、私のテーブルに来た。

 

 遠藤部長は、社長に、「社長には、まだ話をしていないが、チドリンさんに、大田区のアパートを紹介しようと思っているんです」と言うと、木田社長は、「そうか。ワンルームより、アパートの方がいいよ」と言ってくれた。私は、「大田区のどこ?土地坪は?何部屋?総額は?」など聞いたが、遠藤部長は、「今は、仕入れが出来ていないので、紹介できないが、仕入ができたら、チドリンさんの希望にピッタリだと思うので、楽しみにしていてください」と言ってくれた。私は、つい先日、遠藤部長に、物件探しをお願いしたばかりなのに、もう、見付かった気になりウキウキした!木田社長は、私の喜んでいる様子をみて、「今日は、ゲストが多いので、少ししか話ができないので、今度、ゆっくり食事しましょう。吉良と日程調整して」と言って、席を立った。

 

 そのあと、2時間くらい、パーティを楽しみ、遠藤さんと吉良さんに本日のお礼を言って別れた。帰りの電車の中、どんなアパートなのか気になり、早く紹介をしてもらえないだろうか、と期待した。