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昨年購入した物件も無事1年経過

昨年、購入した地元の大田区物件、最寄駅より徒歩6分、土地65坪(通路約10坪込)、鉄骨平成5年築の約300㎡が、ちょうど、1年経過した。この物件、破格の6,600万円だったので、購入して大丈夫か非常に不安だったが、まったく問題無い。

 

この物件が安かったのは、不動産に問題があるのではなく、間取りが5DKのため入居者層が限られ、家賃設定が安くなっているためだった。逆に、入居者からすると広いスペースを安く借りれるため非常にメリットがあるので、今のところ、退去もなく満室状態だ。今後もこのまま継続してくれると有難い。

 

価格設定がおかしいと思ったが、購入してよかった。

 

確定申告③ 合計所得金額3000万円の影響

 

今回の確定申告では、一棟物APの売却、区分の売却で約2800万円の利益が出たので、長期分離課税として約500万円の税金を支払うことになる。この500万円の支払いは諦めていたが、別の問題が発生した。

 

それは、、、

この不動産の売却利益にサラリーマンの所得を加えると、合計所得が3000万円を超える場合に出る影響だ。

 

①10年以上住んでいるマイホームを売却したのだが、軽減税率(15%⇒10%)のメリットが得られなくなってしまった。

 

②住宅ローン控除で、昨年末の年末調整時には40万円位の控除を得ていたが、今回の確定申告の再計算で、その40万円を再納付する必要が出た。

 

③これらの所得を再計算して、所得税とは別に1年間かけて5%の住民税を支払うことになった。

 

FPの資格を持ち、かなり税金については注意をしていたが、3000万円超えは想定していなかったので、手痛い出費となってしまった。

 

H30確定申告② 所得税500万円

H30の確定申告を行うため、すべての入出金情報を弥生に入れた。そして、所得税の金額がはじき出された。想定はしていたが、所得税が約500万円になった。これは、一棟物アパートと区分マンションと自宅の売却利益(長期分離課税)によるものだ。

 

物件を売却する際には、当然、税金を計算していたので、わかってはいたが、改めて、500万円の税金を支払うとなると複雑な気持ちになる。何とか節税したいと思っても、分離課税なので経費計上できるものは少ない。

 

所得税の納税は2回に分割できるので、250万円×2回で乗り切ることにした。

 

H30確定申告①

今年の確定申告は大変だった。何しろ、通常の家賃収入および給与収入に加え、棟物売却を1件、区分売却を1件、マイホーム売却、棟物購入2件の処理をしなければならなかった。

 

私は弥生の青色申告を使っているが、困ったことが起きた。それは、棟物を売却した際に必要となる譲渡所得の内訳書という書類がどうしても複数作成(棟物、区分、自宅の3件)することができなかった。そこで、どうしたらよいのかサポートセンターに問い合わせしたところ、システム対応されていないので運用で対応してほしいという回答をもらった。

 

複数物件の売却を想定していないため、システム化されていないのかもしれないが、これでは、システムを使っているメリットが薄れてしまう。。。 弥生としては、今後の検討事項とするとのことだったので期待したい。

 

 

また新たに悪質な家賃滞納発生⑦

悪質な家賃滞納者の退去後、なかなか、新たな入居希望者が現れなかった。全室が和室になっているからと思い、面倒だがフローリングにセルフリフォームしようと思ったところ、タイミングよく条件次第で入居希望者が現れた。

 

入居条件としては、畳をすべて新しくすること、玄関先に照明をつけること、火災報知器を各部屋につけること、ベランダの洗濯機の蛇口を新しくすることなどなど、要望は多いが、それほど手間もコストもかからないことだったので、すべて対応する約束をした。

 

そして、数日後、無事契約となり、他物件を含め、再度、満室経営となった。