Category Archives: 大田区アパート一棟
確定申告の準備は、昨年から進めていたが、今日、まるまる一日かけて決算書をほぼ完成させた。
実は、昨年、大田区アパートの購入を検討する際に、Ｈ２４確定申告の決算がどうなるのかをシュミレーション予想し、これなら、大丈夫だろうと結論付けて購入したのである。これなら大丈夫というのは、利回り通り儲かるとか言うことではなく、期待する黒字決算または収支ゼロになるということだ。一般的に、物件購入年度は、初期費用等の支出で赤字決算になりがちだが、それでは私の場合、困ってしまう。
赤字決算なら節税になるメリットがあるのに、なぜ、黒字決算または収支ゼロにする必要があるのかと思う人がいるかもしれない。それは、サラリーマンが本業の私にとっては、赤字決算によるデメリット（給与と不動産の損益通算により住民税が安くなると、会社はこの社員は給与以外に何かありそうだと調査に乗り出す可能性がある＝就業規則の兼業等の禁止）を被らないことが何よりも大事だからだ。
そして、今日、全ての数字を実績数字にして決算書を作成したところ、シュミレーション予想通りの収支ゼロとなったので、一安心した。
ちなみに、収支ゼロとは・・・
損益計算書の不動産所得金額は当然のことながら購入年なのでマイナスだが、土地分の利子負担額がその金額より大きいため、最終的な所得税の申告書には不動産所得が｢０｣となること。
ｅｘ）
損益計算書の不動産所得 －１００万円
土地の利子負担額 １２０万円
⇒ 所得税申告書の不動産欄には ０円
このように処理できるのは、購入物件価格の内訳で、建物より土地の値段がはるかに高いという稀なケース。ウイング社が私の細かいニーズを聞き入れて物件を探してくれたお陰だ。
大田区アパートの１０２号室の空室がやっと埋まったと思ったら、今度は、１０２号室の真上の２０２号室が退去することになってしまった。
新年早々、１０２号室の空室が埋まった時は、幸先の良い年と思っていたが・・・
とは言え、ウイングの新堀さんも、早速、入居募集をかけてくれているし、新年度に向けた住居の移動時期でもあるので、今回は早く入居が決まりそうな気がする。
大田区アパート１０２号室の入居が２月１日に決まった。空室対策として、入居者向けに無料キャンペーンを実施していた為、以下のことを１月末日までに自分自身で対応しなければならない。
①家財保険料無料
⇒ 掛け金が割安な都民共済を利用予定 年間４，０００円程度
②カギ交換無料
⇒ アパート近くにあるカギ屋さんに頼む予定 １０，０００円程度
③カーペットプレゼント
⇒ ニトリで１０，０００円程度
④ＩＨコンロ取替
⇒ コンロ自体は２０，０００円程度だが、交換工事をお願いすると１０，０００円追加されるので、自分で挑戦する予定。自分でできるかちょっと不安・・・
全部で５０，０００円程度の出費が発生してしまうが、空室の不安が解消されるのであれば、安いものだ。
昨年、大田区アパートのことでお世話になったペンキ屋さんと蒲田の居酒屋で新年会を行った。
１次会はお刺身のおいしい居酒屋で飲んだ。ここは、ペンキ屋さん行きつけのお店ということで、ペンキ屋さんにおごってもらった。
２次会もペンキ屋さんが中国美女がいるお店に行こうと言うので店に入ったが、これが美女？・・・というお店だった。それだけならまだしも、女の子が数分で入れ替わり、｢おかわりいいですか？｣攻撃で、１時間しかいないのに高額な支払いを要求されてしまった。さすがに、ペンキ屋さんも払い切れず、私と折半した。ペンキ屋さんにとっては、クライアントである私にお金を支払わせてしまったため、バツが悪くなり、ここで、ペンキ屋さんとは別れた。
不動産経営を始めなければ、このような飲み会はできない。始めたからこそ、色々な人脈が出来て面白い。
今日は、うれしい家賃の入金日。
今年から、ウイング社以外から購入した物件の収支関係についても、ブログ掲載することにした。
おかげさまで、１０２号室の入居が決まった為、満室状態の入金となった。
しかしながら、旧家賃と新家賃と下落分９，０００円は、ちょっと痛い。
台東区ワンルーム 入金５６，８５０円 ＝ 家賃６０，０００ － 賃貸管理料３，１５０
大田区アパート 入金３７４，０００円 ＝ 想定３８３，０００ － 下落分９，０００
福岡市ワンルーム 入金３０，０００円
品川区ワンルーム 入金２６，３５０円 ＝ 家賃７４，０００ － 賃貸管理料２，５００ － 換気扇修理４５，１５０
入金合計 ４８７，２００円