不動産の購入から経営状態の全てをリアル公開

２０１３年４月分の収支状況を作成した。

 ２０１３年４月の収支状況

大田区アパートについては、色々な出費（特に昨年実施した外壁塗装代が大きい）が重なってキャッシュフローがマイナスだが、全物件の合計ではプラスになっている。

　今日は、大田区アパートのローン引落し日だ。今月も無事に返済ができた。

　大田区アパートは、昨年、Ｓ銀行から金利４．５％で融資を受け購入したが、半年後にＭ信金で２％で借り換えが出来たので、今は本当に返済が楽になった。

　Ｓ銀行で借りていた時の返済は、毎月約３４０，０００円で、その内訳は元金分１４０，０００円、利息分が２００，０００円だったので、利息分が多く元金分が少ない。しかし、Ｍ信金借換え後は毎月返済が２８０，０００円になったので、毎月の返済額も少なくなり、かつ、その内訳は元金分２００，０００円、利息分８０，０００円なので、利息分が少なく元金分が多い。

　不動産購入においては、金利が数パーセント違うだけで、これだけ効果がでるので、金融機関の選択は本当に重要だと思う。

　少し暖かくなってきたためか、飲み物の売上が伸び、３月分の自販機売上は２７，２３０円だった。年間の売上平均は８，０００円程度なので、今回の売上はものすごい。

　３月分の売上に対する販売手数料として７，３００円が振り込まれた。

大変、参考になる一冊だった。とにかく内容が濃いので、同じ値段を払うなら、この本を買った方が間違いなくお得だ。

個人的評価は☆☆☆

　不動産投資に関する本の多くは、その本の著者が不動産投資を始めたきっかけに始まり、購入に至る経緯、そして、購入後の苦労（空室対策、融資返済など）を乗り切り、今では数棟のオーナーとなって悠々自適に暮らしている等の成功体験が書かれている。この手の本はストーリー性があるので読んでいて面白いし、参考にはなる。しかし、いざ、自分が真似できるかと言うと、著者の環境と自分が置かれている環境の違いから真似することは容易ではない。

　しかし、この｢アパート事業による資産形成入門｣の著者（不動産会社の社長）は、アパート・マンションの一棟物を２５０棟販売した経験をもとにデータを分析し、アパート事業を進める上での様々なケースを取り上げ、ロジカルに書かれているので自分の投資スタイルを見つけることができるだろう。まさに入門というには最高の本だと思う。

次の投資物件候補として、世田谷区にある２つ（①築浅の１億円超、②築古の１億円未満）のアパートのうち、分析の結果、①の築浅物件を購入する決心をしたものの、既に、買付申し込みが入っているとのことで諦めた。そして、残りの②の築古を購入対象とした。

　こちらについても、

　積算評価分析は、敷地延長（旗竿地）だが、土地が広く、路線価も高いためフルローンＯＫという銀行の高評価をもらった。

　ただ、収支面のシミュレーション分析では、購入後３年間は単年収支、通年収支ともにプラスが続くが、減価償却が無くなる４年目以降はデッドクロスとなりマイナス収支となる。その時に、プラス収支の３年間に貯めたキャッシュフローを繰上げ返済しても、一時的なデッドクロス解消に過ぎない物件とわかった。

　そこで、キャッシュフローを少しでも高くするため、７００万円の値引きを目標に、買付申し込みの連絡をした。

　すると・・・

「あいにく、その物件も既に買付が入っています。」と、前回に続き、思いもよらぬ答えが返ってきた。

　値引きどころが、こちらも、満額による買付だった。やはり、金融緩和により不動産の買付のスピードが速くなっていることを痛感した。このままだと、今年一年、物件が買えないような気がした。