Category Archives: 大田区アパート一棟
今日、Ｍ信用金庫からアパートローンの借換が正式に稟議決裁されたとの連絡があった。本当に待ちに待った嬉しい連絡だった。担当者からは、今月中に完済を実行するため、今日中に、現在借入しているＳ銀行へローンの全額返済をする旨の連絡を入れるよう指示された。
直ぐに、Ｓ銀行へ連絡を入れると、「今月中の完済希望であれば、１０営業日を要するので、明日の１０月１７日１５時までにローン返済の書類に必要事項を記入してください。あと、契約から５年以内の一括返済なので、違約金で約１００万円が発生します」と言われてしまった。違約金の１００万円は想定していたが、明日、銀行（場所は大宮でちょっと遠い）に行くというのはあまりにも急すぎる。しかし、ＣＦ改善には、どうしても今月中に完済したいので、「わかりました。明日の午前中に伺います」と言って電話を切った。
なお、今回の借換えメリット（違約金や登記費用は自己資金で支払）は
（現行）Ｓ銀行 期間２０年 融資額５，３５０万円 金利４．５％ 総支払額８，１２３万円 毎月返済額３３．８万円
（借換）Ｍ信金 期間２０年 融資額５，３５０万円 金利１．９７５％ 総支払額６，４８０万円 毎月返済額２７．０万円
よって、毎月返済額は６．８万円減額され、かつ、支払総額は何と１，６４３万円減額される。
別の言い方をすると、借換え後は、２部屋が空室になっても毎月返済で自己資金を持ち出す必要がないという健全なアパート経営が出来るようになる。
ただし、 このローンには団体生命保険が付いていないので、自分で別途お金をかけて加入する必要がある。（現在、メットライフアリコの死亡保険を検討中）
以前から、大田区アパートの火災保険を民間の損保会社から非営利団体の都民共済に切り替えを検討していた。今日は、じっくり考えた結果、やはり、メリットが大きいので、切り替えるための申込書に必要事項を記入して手続きを行った。
１年間の費用を比較すると、
都民共済２１，８４０円 － 損保会社３６，０００円 ＝ ▲１４，１６０円 （コスト減）
しかし、都民共済は割戻金制度があり平均４０％が戻ってくるため、実際の年間費用は
都民共済２１，８４０円 － 割戻金８，７３６ ＝ １３，１０４円となる。
よって
都民共済１３，１０４円 － 損保会社３６，０００円 ＝ ▲２２，８９６円 （コスト減）
月額にすると、約２，０００円弱のコストダウンなので僅かなメリットだが、１０２号室の家賃下落をこういう事で補填することが、今の私にできる対応だ。
大田区アパート１０２号室 の入居が、なかなか、決まらない。
８月初に募集を開始して、家賃６４，０００円、共益費３，０００円、敷金１ヶ月、礼金なしで、各不動産会社にお願いしていたが、悲しいことに２ヶ月過ぎた９月末までに内覧希望者が一人もいなかった。
そこで、ウイング社と相談して、１０月募集から家賃を２，０００円下げて６２，０００円、共益費３，０００円、敷金１ヶ月、礼金なしで様子を見ることにした。しかし、この３連休で内覧希望者は１名という寂しい反応に終わった。この内覧してくれた人で入居が決まれば良かったが、入居には至らなかった。
再度、ウイング社と相談して、更なる大幅家賃改定をすることにした。家賃５５，０００円、共益費５，０００円、敷金０．５ヶ月、礼金なしで、今日から再募集することにした。当初家賃からすると７，０００円の値下げだが、何しろ、引越しシーズンの１０月を逃すと、更に入居が遠のく可能性があるので、安くしてでも入居者をつけようと判断した。ＣＦ上は目減りするので、この点は、ウイング社と相談して進めようと思う。
今週末の引き合いが楽しみ・・・ さすがに、当初から７，０００円下げれば引き合いもあるだろう。
今日は、うれしい家賃の入金日。
ただ、１０２号室が７月末の退去以来、空室状態が続いているため、家賃収入が減っている。
台東区ワンルーム 入金５６，８５０円 ＝ 家賃６０，０００ － 賃貸管理料３，１５０
大田区アパート 入金３１６，０００円 ＝ 満室想定３８３，０００ － １０２号空室６７，０００
福岡市ワンルーム 入金３０，０００円
３月に購入した大田区アパートの不動産取得税納税通知書が大田都税事務所より送られてきた。
もともと、この不動産取得税は、物件購入時に予定していたものだが、改めて正式書類として送られてくると、何となく落ち着かない。今回送られてきた内容は以下の通り。
・土地課税評価額１１，８２５，０００円 税率３．０％ 税額３５４，７００円
・家屋課税評価額 ３，９２４，０００円 税率３．０％ 税額１１７，７００円
・納期限１０／３１
かなりの高額なので、何とかやりくりして、今月中に支払わなくては・・・