不動産の購入から経営状態の全てをリアル公開

　吉良さんから、Ｓ銀行に提出する書類として、源泉徴収票を用意するよう連絡があった。

　源泉徴収票は、手元に無く、会社に申請する必要があるが、申請理由に何と書けばよいか悩んだ。まさか、申請理由に、アパートを購入する為とは書けないし、以前、申請理由にした住宅ローンの切り替えという手も 何度も使っているので、良い理由が思いつかなかった。そこで、住宅ローンの金利交渉という、それなりの理由にして、何とか入手することができた。

　Ｓ銀行にアパートローンの申し込みをしたので、電話がかかってきた。

　電話の内容は、勤務先の確認や、物件を見に行ったかなど、非常に簡単な問い合わせだったが、融資を断られないよう上手く話をしようと思い、少々緊張してしまった。１０分位のやり取り後、ローン契約のため、金融資産一覧と職務経歴書を作成して欲しいとのリクエストを受けた。

　金融資産一覧（エビデンス、バランスシートともいう）とは、私が所有している財産すべてを書き表した資料とのことだった。

　２月１１日にアパートを紹介されてから、僅か４日間で、気持ちを整理し、売買契約（ローン特約あり）を締結する段取りとなった。

　ウイング社で契約事項を確認し、いざ、記名、押印となったが、何故か、不安や緊張をそれほど感じなかった。以前、ウイング社から購入した台東区のワンルームマンションの契約締結の方が緊張したのを覚えている。

　物件を買うべきか、買わない方がよいか、と言った悩みと不安は今日で終わった。今日、購入したのだから。今後は、このアパート物件で、どう上手く経営していくかについて、頭を使っていこう。

　昨日メールした内容について、確認の為、ウイング社に訪問した。木田社長、遠藤部長、吉良さんの３人が相手をしてくれ、資料を見せてくれながら、一つ一つ、丁寧に答えてくれた。

①リフォーム内容を再度、教えてください。
　⇒外装工事の内容を教えてもらい、かなり、荒れた庭や通路が綺麗になることがわかった。

②各部屋の間取図をいただきたいです。
　⇒全部屋の間取りは取り寄せ中とのことで、一部の部屋の間取りを受領した。

③賃貸契約の状況（契約期間、職業など）を教えてください。
　⇒契約前なので、詳細は教えてもらえなかったが、入居者全員の賃貸契約書が揃っていることを確認した。

④住人同士のトラブルは大丈夫ですか？
　⇒詳細は確認するが、今のところ、そのようなことは聞いていないとのことだった。

⑤販売価格の建物、土地、それぞれの価格を教えてください。
　⇒土地建物価格（評価額按分）の書類を受領した。今回の物件価格５，９５０万だが、土地と建物の価格が５：１であることがわかった。

⑥建物の減価償却期間、減価償却費を教えください。
　⇒６年間。１４０万円／年

⑦諸経費１７０万の内訳を教えてください。
　⇒諸経費内訳の書類を受領した。金融機関融資手数料１５万円、火災保険６５万円、固都税１５万円、登記費用６５万円、他

⑧諸経費に不動産取得税が含まれていますか？含まれていない場合は、その金額を教えてください。
　⇒含まれていない。物件購入の４ヶ月後に５０万円必要。

⑨固都税金額（年間）を教えてください。
　⇒約１５万円

⑩不動産所得の対象課税額がわかるように、初年度～３０年間分（年次）のキャッシュフローの作成願い
　⇒私が期待していたのは、不動産収入による所得税納付後の最終キャッシュフローだが、ウイング社が用意していたのは、不動産取得税、固定資産税、都市計画税を考慮したキャッシュフローだった。これは、これで、重要な資料として受け取った。

⑪今回の物件は、建物の価格が少なく、ほぼ、土地の価格でほぼ占めているため、減価償却費と建物のローン金利分の経費額が、年々少なくなるので、不動産収入が一定であっても、所得税が高くなってしまうデッドクロスが生じるのではないかというのが心配。
⇒これについては、あまりに細かい質問だったせいか、さすがにウイング社としても説明資料は用意できていなかった。ただし、ローン金利の４．５％を半年後に３．６％への引き下げ交渉、他行への借り換え斡旋、そして、減価償却終了時に新たな物件を購入して原価償却費を増やすなどして、金利面交渉と新たな償却費を組み合わせることで、デッドクロスを発生させない方法を説明してくれた。

　ウイング社から一通り、話を聞き、理解はしたが、アパート経営は、高額投資に変わりはないので、すぐに不安が解消されるわけではない。しかしながら、キャッシュフロー予測や物件評価、購入時の各注意事項について、概ね納得することができたので、一大決心し、明日、売買契約の締結を行いたいと伝えた。

　物件購入にあたり、気になることを整理し、吉良さんにメールした。

メールした内容は、以下の通り。

①リフォーム内容を再度、教えてください。
②各部屋の間取図をいただきたいです。
③賃貸契約の状況（契約期間、職業など）を教えてください。
④住人同士のトラブルは大丈夫ですか？
⑤販売価格の建物、土地、それぞれの価格を教えてください。
⑥建物の減価償却期間、減価償却費を教えください。
⑦諸経費１７０万の内訳を教えてください。
⑧諸経費に不動産取得税が含まれていますか？含まれていない場合は、その金額を教えてください。
⑨固都税金額（年間）を教えてください。
⑩不動産所得の対象課税額がわかるように、初年度～３０年間分（年次）のキャッシュフローの作成願い
⑪私が気になっているのは、今回の物件は、建物の価格が少なく、ほぼ、土地の価格でほぼ占めているため、減価償却費と建物のローン金利分の経費額が、年々少なくなるので、不動産収入が一定であっても、所得税が高くなってしまうデッドクロスが生じるのではないかというのが心配。