不動産の購入から経営状態の全てをリアル公開

　少し暖かくなってきたためか、飲み物の売上が伸び、３月分の自販機売上は２７，２３０円だった。年間の売上平均は８，０００円程度なので、今回の売上はものすごい。

　３月分の売上に対する販売手数料として７，３００円が振り込まれた。

　先日、調子の悪い１０１号室のエアコンを交換する為、電気屋へ行った。そして、エアコン機種を選び、工事日を決めて、代金を支払っておいた。

　そして、今日、取り付け工事が行われた。工事日にリサイクル料が発生するのは聞いていたが、室外機エアコンを既存の荷台に取り付ける為に、追加で５，０００円かかってしまった。追加工事代金は簡易な作業であっても高い。

　今回のエアコン費用総額は、家賃１カ月分に相当するので毎月のＣＦに大きく影響してしまった。しかし、現在は有難いことに満室状態なので、こういった突発的な出費でも自己資金の持ち出しは発生していない。

　先日、ウイング社から、大田区アパート１０３号室のクッキング用電気コンロが壊れたようだと連絡があったので、状態を確認する為、入居者宅に伺った。

　入居者から話を聞くと、ウイング社の連絡通り、スイッチを入れると、漏電により部屋中の電化製品が使えなくなってしまうとのことだった。試してみるわけにもいかないので、とりあえず、コンセントを抜き漏電防止をしておいた。状況がわかったので、修理で直すより、電気コンロからＩＨコンロへ交換することを伝えた。（実は、ＩＨコンロは１万円程度で購入できる。そして、以前、自分で取り替えた経験があるため、修理より新品取付けの方が安上がりになる）

　ＩＨコンロの取り寄せには１週間程度の時間がかかることを理解をしてもらい、取り寄せが出来たら、取り付け日の連絡を入れる約束をした。

　そして、帰ろうとしたところ・・・

　｢大家さん、そういえば、お湯が臭うんだよね。水は大丈夫なんだけど、見てくれない？｣というので、臭いを嗅いでみた。しかし、何も感じなかった。ただ、これは、古い給湯器の問題だろうと直感した。給湯器交換となると１０万円位かかってしまう（涙）。私は、｢臭いは感じませんが、一応、不動産屋に相談してみます｣と言って別れた。

　ネットで｢お湯だけ臭う｣という状態を調べてみると、やはり、給湯器に原因があるというコメントが多かった。これでまた、メンテナンス費が発生するので、ＣＦが下がってしまう。築古アパートの維持は大変だ。

　今日は、うれしい家賃の入金日。

　２月中旬より、満室状態へ。

しかし、アパート購入時の想定家賃と現状家賃との差額下落分１３，０００円は、ちょっと痛い。

台東区ワンルーム　　入金５６，８５０円　＝　家賃６０，０００　－　賃貸管理料３，１５０

大田区アパート　　入金３７０，０００円　＝　想定３８３，０００　－　下落分１３，０００

福岡市ワンルーム　　入金３０，０００円　

品川区ワンルーム　　入金７１，５００円　＝　家賃７４，０００　－　賃貸管理料２，５００

入金合計　５２８，３５０円

　大田区アパート１０３号室のキッチン用電気コンロが壊れたとウイング社から連絡があった。ウイング社からの報告では、電気コンロが漏電して、部屋中の電化製品が使えない状態になったとのことだった。急を要する事態だが、日程調整してもらい、今週木曜日に１０３号室に私自身が伺い、電気コンロの状態を確認するつもりだ。たぶん、機器交換になるだろう。

　それにしても、築古アパートと言うのは、いろいろメンテナンス費用が発生する。アパートを購入して、わずか１年だが、これまでに発生したメンテナンスは

・外壁塗装、屋根塗装、共用部分の外灯交換

・１０１号室

　　インターホン交換、エアコン交換、在宅クリーニング

・１０２号室

　　室内クリーニング、インターホン交換、ＩＨクッキングヒーター交換、フローリング塗装、下駄箱交換、壁紙交換

・１０３号室

　　室内クリーニング、壁紙交換

・２０２号室

　　室内クリーニング、壁紙交換、クッションフロアー交換

など、沢山ある。

　築古アパートを購入する場合は、毎月のメンテナンス費を考慮し、少し、利回りの良い物件を選ばないと、単発で持ち出しが発生してしまうので注意が必要だ。