不動産の購入から経営状態の全てをリアル公開

　先週末、世田谷区の木造アパートを２つ見に行った。どちらも気に入ったが、金融機関で融資がつくか心配だったが、融資担当者の一次回答としては、ある程度の条件は付くが、積算評価があるので、どちらの物件も融資はＯＫとのことだった。

　この回答を受けて、もう少し、踏み込むため、返済シュミレーション等の細かい分析をしようと思う。

今週末は、気になっていた２つの物件調査に出かけた。

①世田谷区　木造アパート　築１０年未満　１０戸　満室　駅徒歩１０分以内

②世田谷区　木造アパート　築２０年以上　　６戸　満室　駅徒歩１０分以内

　両物件の共通点は、積算評価は高いが利回りが低い（７％台）ということだ。なぜ、こういう物件を選択しているのかと言うと、自己資金が少ないために、次回の購入物件ではフルローンで融資がつくよう積算評価が高いものを第一条件としているからだ。しかし、積算評価が高ければ利回りは低いので、物件購入後に苦労することは避けられない。これについては、仕方が無いことなので、高稼働率を維持することでリスクを回避するつもりだ。

　実際に ①の物件を見てみると、築１０年未満なので建物も綺麗だし、共用部分もきちんと整理されていた。また、１０部屋あるので、どっしりとした重厚感があり、丈夫な建物のように感じた。

　次の②の物件は、２０年以上経っているが、メンテをしている形跡がないため、購入と同時にメンテナンス費用が発生しそうな物件だった。ただ、この物件の良いところは、駅の乗降客が約７０，０００人／日で活気があり、ファミリータイプのアパートなので、単身用アパートと異なり安定した運営ができる。

　今のところ、両物件とも私の中では合格点なので、実際に、金融機関に相談して融資が可能な物件か確認しようと思う。

　｢楽街｣で問い合わせし、気になっていた川崎市のアパート物件の調査に出かけた。

　事前情報としては、複数路線、駅近、築浅、土地も広いという物件なのに割安感があったので、かなり気に入っていた。地図に従って歩き始めると、すぐに傾斜のきつい登り坂になった。頑張って、それを登ったと思ったら、今度は急な下り坂になった。駅近とは言え、道のりは最悪だと感じた。

　そして、アパートに着いた。

　アパート自体は築浅なので大変綺麗だったが、建物の裏手が、何と、崖になっていた。こんな崖のむき出し状態で大丈夫なのかと心配になり、辺りを見渡すと、｢危険地域｣という川崎市の看板が立っていた。これにはさすがにビックリした。更に、辺りを見渡すと別の看板があり、アパートの目の前の空き地スペースに大きなマンションを建てる計画が記されていた。アパートの目の前にマンションが建ってしまうと、日当たりが全く期待できない。

　期待していたが、現物はかなり違っていた。よって、今回の物件も、購入見送りとした。

　今日は、気になっていた物件の調査に出かけた。それは、大田区の築浅アパート（軽量鉄骨）で、最寄駅から８分、土地も建物も広く、満室、利回り９％強、その割に物件価格が安いという一見文句なしの物件だ。

　ただし、不動産が安いのには必ず理由があって、借地権というマイナス要素があった。以前は、私自身も借地権というだけで購入対象外にしていたが、最近は、楽街の銀行担当者アンケートにとり上げられているように融資する銀行が増えているので、借地権であっても条件さえ良ければ購入対象とするようにしている。

　現地に着いた。さすがに築浅なので外観がとても綺麗だった。さらに、駐車スペースもあり、かつ１Ｆの部屋の日当たりは、裏の家の庭になっているためバッチリだった。と、ここまではプラス要素なのだが、借地権以外の大きなマイナス要素があった。それは、このアパートは、多分、賃貸併用に作られているため、建物の半分以上がオーナー住居用になっている。そして、そのオーナースペースは、何と１３０平米強という広すぎる作りだった。

　もし、私がこの物件を購入したとしたら、しばらくは、現オーナー（もしかすると一般の入居者かも？）が住み続けてくれるだろうが、将来、引越してしまった時には、この広すぎる部屋を借りる人はいないだろうと思った。賃貸併用住宅を探している投資家には大変良い物件だとは思いうが、持ち家がある私には必要ないので、今回は、購入を見送ることにした。

　明日は、また、別の物件調査に行くつもりだ。