不動産の購入から経営状態の全てをリアル公開

　大田区アパートは、購入したばかりなので、今回の確定申告対象外だが、昨年購入したワンルーム２戸については、確定申告する必要があった。なお、２戸のワンルームの内、１戸はウイング社以外の不動産会社から訳あって購入した。サラリーマンの私は、医療費控除や住宅ローン控除での確定申告の経験はあるものの、通常は年末調整で済んでしまうため、確定申告の知識がほとんどない。まして、不動産取得時の確定申告知識は皆無なので、確定申告のため、本やネットで約２ヶ月くらい勉強して準備していた。

　通常の確定申告（不動産取得の初年度所得を赤字にして税金還付にする方法）であれば、２－３日で、確定申告書類を完成させることが出来るだろうが、私の場合は、絶対に黒字所得にして、税金を支払いたかったので、非常に時間がかかった。

　なぜ、黒字所得にする必要があるのかというと、私が不動産投資をしていることを勤務先に知られたくないからだ。会社は行政に代わり住民税を特別徴収する役割があるため、私の住民税額をチェックすることができる。よって、私が赤字申告すると、会社は私の住民税が安くなったことに気づき、給与以外に何かしらの事情があると疑問を持たれる危険性がある。よく、巷では、不動産投資をしていることを会社に知られないよう確定申告するには、特別徴収ではなく、普通徴収（住民税を自分で納付）にすれば、大丈夫と言われている。しかし、この普通徴収でよいケースは、あくまで、黒字申告のときであり、税金が戻ってくる赤字申告をしてしまったら、普通徴収だろうが特別徴収だろうが、何の意味もなく、会社に気付かれる可能性があるということだ。不動産営業マンから、初年度は、税金がたくさん戻りますとアピールされるが、くれぐれも、赤字申告は会社に気付かれることを覚悟の上で、実行した方がよい。

　私の場合も、不動産を購入した初年度は、家賃収入が少なく、かつ、諸費用が高額になっているので、赤字申告になることは避けられなかった。そこで私が目を付けたのは、不動産購入時にかかった諸費用を初年度に経費として一括計上するのではなく、物件取得時の付随費用として資産計上し、複数年に亘って償却することで、初年度の経費計上を少なくし、結果、初年度を黒字にする方法だ。なお、資産計上＝取得費用＋付随費用となっており、取得費用は物件価格を指すが、付随費用については明確な定義がされにくいようだ。ちなみに、登記費用、ローン事務手数料などは、一般的に一括で初年度に経費計上すべきと言われているが、楽待ちのURL（http://www.rakumachi.jp/navi/senmonka/kudo/02.html）などを参照すれば、むしろ、付随費用として資産計上して複数年に亘り償却処理するべきだと書かれている。

　これらの対策方法を約２ヶ月かけて情報収集し、下書きした書類を持参して、税務署内で確定申告書類に書き写した。しかし、不安だったので、私は、正直に、わけありで黒字申告したく、登記費用やローン事務手数料などの諸費用を付随費用として計上したが、処理方法は正しいかと、税務署相談員に相談することにした。A相談員は、不動産取得時にかかった費用とみなせるので問題ないと回答してくれた。また、Ｂ相談員は、そもそも、経費を一括計上して初年度に落とすという考え方より、複数年に亘って償却するというあなたの考え方の方が正しいと言ってくれた。その根拠は、個人より厳しい会計処理が要求される法人に認められている処理方法なので、間違いないと言っていた。この話を聞いて、安心して、確定申告を実施した。