７月末で大田区アパートの２０３号室が退去となったため、今週末、退去後の部屋の状態を見に行った。
退去者は、男性サラリーマンの一人暮らしだったので、かなり汚れているだろうと思ったが、ありがたいことにタバコのヤニもなく小奇麗に部屋を使ってくれていた。なので、クリーニング業者を入れず、自分自身で２～３日程度の掃除をすれば綺麗になりそうだ。
ただ、キッチンの電気コンロとトイレの便座がボロボロになっていたので、交換が必要だ。ＩＨコンロの交換は経験あるが、便座の交換は初めてなので、ネットで交換作業の仕方を調べてから実施しようと思う。
現在所有している部屋数は９部屋（近日中に購入予定の目黒ＡＰ除く）で、やっと今年初から満室状態になったが、約半年で終了してしまった。夏場なので次の入居者探しは難しいが、ウイング社の協力を得て、早く次の入居者を見つけ満室状態にしたい。
目黒区アパートの売買契約寸前で家賃滞納者がいることがわかった問題で、元付け業者が段どりして、現在の賃貸管理会社を呼び出し、打ち合わせを行った。この打ち合わせには、元付け業者、仲介業者のウイング社、賃貸管理会社、私の４者が参加した。
打ち合わせの目的は、家賃滞納者に対して、賃貸管理会社として、どのような対応をしてきたのかを確認するためだ。具体的には、
・現在は家賃を何ヶ月分滞納しているのか？
・支払の遅れは何ヶ月程度か？
・退去要請はしたのか？
・現在、その入居者は仕事をしているか？
・入居者と会ったことはあるのか？
・保証会社が家賃保証を打ち切ったと聞いているが、その後、新たな保証会社を斡旋したのか？
・新たな保証会社が見つからないなら保証人を付ける要請はしたのか？
などを質問した。しかし、明確な回答は一つも得られなかった。杜撰な管理ということが、明らかだった。
私としては、アパート購入と同時に、賃貸管理をこの賃貸管理会社からウイング社に変更したいところだが、契約期間の問題があるとのことで、数ヶ月間はこの賃貸管理会社と契約をしなければならないとのことだった。杜撰な管理をする会社とわかっているだけに複雑な気持ちだ。
とりあえず、この件については、元付け業者とウイング社が、継続して解決に取り組んでくれることになった。
目黒区アパートの売買契約前に、土地の境界を確認するため、地主、測量士、元付け業者、仲介のウイング社の吉良さん、私の５人が現地に集合した。
たまたま、この日は雨が降ったので、非常に蒸し暑い日だった。これだけでも不快なのに、土地全体が雑草に覆われていいたため、ヤブ蚊が多く、何十か所も蚊にくわれてしまいイライラ感が増した。
しかしながら、測量士の方が要領良く、全ての杭を確認し説明してくれたので、あっという間に無事終了した。
ちなみに、土地は約１００坪の不整形なので、境界杭が１０本以上も地面に埋められていた。
目黒区アパートの売買契約書案として、元付け業者より提示されたものが違和感あったので、打ち合わせを行った。提示された契約書案は、土地（借地権）、建物の其々の価格は記載されず売買代金合計金額として７，２００万円が記載され、別紙の特約として、土地（借地権）が７，２００万円、建物価格が０円となっていた。
私は、元付け業者に対し、以前、購入条件として、建物については完全に瑕疵担保免責であることを了承したが、売買価格を０円にする約束をした覚えはないので、適正な建物の売買価格を表記してもらいたいと伝えた。
すると、元付け業者は、
・瑕疵担保免責の売却であっても、契約書に建物価格を表記してしまうと、何かあったとき売主負担になる場合がある。
・過去、別の物件で、築２０年程度の木造アパートを瑕疵担保免責条件で売却した時、トラブルが発生した。その時、売主に費用負担させることになってしまった。
・その後、会社の決まりとして、売主保護の観点から、築２０年程度の木造アパートは建物の価格を０円にしている。
・ただし、減価償却を取りたい買主立場の考慮も必要なので、売買契約書には土地建物の合計金額を記載し、特約で土地ＸＸＸ円、建物０円という２部構成にしている。つまり、確定申告等では売買契約書を利用し、買主が自ら建物価格を設定して減価償却をとるようにして欲しい。
とのことだった。
非常に複雑な内容だったが、売主、買主の両方の立場を考えた契約書であることがわかり、かつ、自分自身で建物価格を設定することが出来ることがわかったので、本件については、良しとすることにした。
建物価格については、来年の確定申告時に適正価格を算出しようと思う。
目黒区アパートの売買契約前に、家賃滞納者、建物価格０円など解決すべき問題がいくつかあるが、元付け業者より、先ずは地主である祐天寺と借地権譲渡承諾書を取り交わす必要があるとの連絡があった。
（借地権譲渡承諾書とは、現在の借地権者から私に借地権が譲渡されることを土地所有者である祐天寺が承諾するという３者間契約のこと）
契約当日、元付け業者の営業マン、仲介のウイング社の吉良さん、私の３人が祐天寺に集合した。そして、祐天寺の担当者から契約内容について一通りの説明を受けた。契約内容で特に気になる箇所はなかったので、スムーズに記名、押印して終了した。
しかしながら、抵当権の設定料として、ローン金額の１％を支払う必要があるとわかった。これについては、私自身がうっかりしていたせいか、資金計画に入れていなかったので、ちょっと、焦っている。