Category Archives: 日々の出来事
次の投資物件候補として、世田谷区にある２つ（①築浅の１億円超、②築古の１億円未満）のアパートのうち、分析の結果、①の築浅物件を購入する決心をした。
積算評価分析は、敷地延長（旗竿地）だが、土地が広く、路線価も高いためフルローンＯＫという銀行の高評価をもらった。
また、収支面のシミュレーション分析では、購入後１０年間は単年収支、通年収支ともにプラスが続くが、減価償却が無くなる１１年目以降はデッドクロスとなりマイナス収支となる。しかし、プラス収支の１０年間に貯めたキャッシュフローを繰上げ返済すれば、十分やりくりが可能と判断した。
そして、キャッシュフローを少しでも高くするため、１，０００万円の値引きを目標に、買付申し込みの連絡をした。
すると・・・
「あいにく、その物件は既に２件の買付申し込みが入っています。１件は融資での申し込み、もう１件は現金での申し込みとなっています」と、思いもよらぬ答えが返ってきた。
値引きどころが、満額による現金での買付をするお金持ちの投資家がいることに驚いた。そして、不動産の売買スピードが速くなってきていることを痛感した。今回の築浅物件は、縁が無かったとして諦めることにし、もう一つの築古物件をすぐに再検討することにした。
次の投資物件候補として、世田谷区にある２つ（①築浅、②築古）のアパートがあった。いろいろ、シュミレーションン分析しているうちに①の築浅物件が良いことがわかった。
この築浅の①物件を購入した場合、購入後１０年間は単年収支、通年収支ともにプラスが続く。しかし、１１年目に減価償却が無くなるとデッドクロス状態となり、マイナス収支が続く。ただ、プラス収支の１０年間に貯めたキャッシュフローを１１年目に繰上げ返済すれば、十分やりくりが可能であることがわかった。
しかし、②の築古物件の場合は、デッドクロスの発生が４年目に起きる。これを解消するため、それまでに貯めたキャッシュフローを繰上げ返済しても、４年分では小額なので、デッドクロスの解消は一時的に過ぎない。
よって、①を購入する方向で考えよう。
先週末、世田谷区の木造アパートを２つ見に行った。どちらも気に入ったが、金融機関で融資がつくか心配だったが、融資担当者の一次回答としては、ある程度の条件は付くが、積算評価があるので、どちらの物件も融資はＯＫとのことだった。
この回答を受けて、もう少し、踏み込むため、返済シュミレーション等の細かい分析をしようと思う。
先日、調子の悪い１０１号室のエアコンを交換する為、電気屋へ行った。そして、エアコン機種を選び、工事日を決めて、代金を支払っておいた。
そして、今日、取り付け工事が行われた。工事日にリサイクル料が発生するのは聞いていたが、室外機エアコンを既存の荷台に取り付ける為に、追加で５，０００円かかってしまった。追加工事代金は簡易な作業であっても高い。
今回のエアコン費用総額は、家賃１カ月分に相当するので毎月のＣＦに大きく影響してしまった。しかし、現在は有難いことに満室状態なので、こういった突発的な出費でも自己資金の持ち出しは発生していない。
先日、ウイング社から、大田区アパート１０３号室のクッキング用電気コンロが壊れたようだと連絡があったので、状態を確認する為、入居者宅に伺った。
入居者から話を聞くと、ウイング社の連絡通り、スイッチを入れると、漏電により部屋中の電化製品が使えなくなってしまうとのことだった。試してみるわけにもいかないので、とりあえず、コンセントを抜き漏電防止をしておいた。状況がわかったので、修理で直すより、電気コンロからＩＨコンロへ交換することを伝えた。（実は、ＩＨコンロは１万円程度で購入できる。そして、以前、自分で取り替えた経験があるため、修理より新品取付けの方が安上がりになる）
ＩＨコンロの取り寄せには１週間程度の時間がかかることを理解をしてもらい、取り寄せが出来たら、取り付け日の連絡を入れる約束をした。
そして、帰ろうとしたところ・・・
｢大家さん、そういえば、お湯が臭うんだよね。水は大丈夫なんだけど、見てくれない？｣というので、臭いを嗅いでみた。しかし、何も感じなかった。ただ、これは、古い給湯器の問題だろうと直感した。給湯器交換となると１０万円位かかってしまう（涙）。私は、｢臭いは感じませんが、一応、不動産屋に相談してみます｣と言って別れた。
ネットで｢お湯だけ臭う｣という状態を調べてみると、やはり、給湯器に原因があるというコメントが多かった。これでまた、メンテナンス費が発生するので、ＣＦが下がってしまう。築古アパートの維持は大変だ。