Category Archives: 日々の出来事
今日は、気になっていた物件の調査に出かけた。それは、大田区の築浅アパート（軽量鉄骨）で、最寄駅から８分、土地も建物も広く、満室、利回り９％強、その割に物件価格が安いという一見文句なしの物件だ。
ただし、不動産が安いのには必ず理由があって、借地権というマイナス要素があった。以前は、私自身も借地権というだけで購入対象外にしていたが、最近は、楽街の銀行担当者アンケートにとり上げられているように融資する銀行が増えているので、借地権であっても条件さえ良ければ購入対象とするようにしている。
現地に着いた。さすがに築浅なので外観がとても綺麗だった。さらに、駐車スペースもあり、かつ１Ｆの部屋の日当たりは、裏の家の庭になっているためバッチリだった。と、ここまではプラス要素なのだが、借地権以外の大きなマイナス要素があった。それは、このアパートは、多分、賃貸併用に作られているため、建物の半分以上がオーナー住居用になっている。そして、そのオーナースペースは、何と１３０平米強という広すぎる作りだった。
もし、私がこの物件を購入したとしたら、しばらくは、現オーナー（もしかすると一般の入居者かも？）が住み続けてくれるだろうが、将来、引越してしまった時には、この広すぎる部屋を借りる人はいないだろうと思った。賃貸併用住宅を探している投資家には大変良い物件だとは思いうが、持ち家がある私には必要ないので、今回は、購入を見送ることにした。
明日は、また、別の物件調査に行くつもりだ。
大田区アパートに設置してある自動販売機の２月分売上通知書が届いた。
２月も売上が少なく７，５４０円（手数料収入２，０００円）だった。１日あたり２本の売上ペース。２月はとても寒かったので自販機売上が落ちるのは仕方が無いが、それに加え、自販機に係る電気代が高くなっているため逆ザヤ状態になっている。
ただ、これから徐々に暖かくなると売上もアップするので、逆ザヤ状態は解消されていくが、年間を通して計算（先日の確定申告で正式計算した結果）すると、やはり、ちょっと赤字になってしまう。まっ、年間ベースで大きな赤字ではないことがわかったので、自販機を撤去する必要もないが、もう少し、電気代が安いとありがたい。
そういえば、先日、省電力型自販機のリプレイス案内資料がメーカーから届いたが、とてもではないが、支払うことは出来ない。このまま様子を見よう。
不動産経営を始めてから趣味の釣りには、一度も行っていなかった。行っていないというより、むしろ、不動産投資の勉強、確定申告、帳簿作成、空室対策、クリーニング、リホーム、セミナー参加など、週末にやらなければならない事が沢山あったので、行けなかった。
しかし、２月から満室経営となり、週末が暇になった。そこで、先週末は、久しぶりに友人と鯵（アジ）を釣りに横須賀まで行った。その友人との釣りは、お金を節約するため、いつも手こぎボートを利用していた。小さな手こぎボートでアジのポイント（岩場なので沖の方にある）までオールで漕いで行くのは、とても危険を感じるが、コストが安いので仕方がなかった。しかし、不動産経営をしてからは、毎月のお小遣いが増えているので、今回は、通常の釣り船に乗った。やはり、大きな船だと安心できるし、船長がポイントまで連れて行ってくれるので、とても楽だった。お陰で釣果もそこそこだった。
今回、写真を撮り忘れてしまったが・・・
釣果は、２人でアジが５７匹、イシモチが５匹、カサゴが３匹、変な魚が１匹。
昨年、大田区アパート１０１号室の入居者が契約更新をしてくれたので、在宅クリーニングのプレゼントを考えていた。
賃貸契約更新した入居者に対して在宅クリーニングを検討①
賃貸契約更新した入居者に対して在宅クリーニングを検討②
そして、先日、在宅クリーニングを実施したところ、とても喜んでもらえた。一方、オーナーの私にとっても、２年毎の契約更新時にプロの掃除を実施できるというのは、退去時のクリーニング代を小額で抑えるメリットになる。
このように、入居者に喜んでもらえることが分かったので、今後も、入居者が更新した際には、在宅クリーニングを実施して、長く住んでもらえるようにしていこうと思う。これが、空室を発生させない（満室経営維持）ための｢究極の空室対策｣だと信じている。
今日から、新規カテゴリ｢サラリーマン業｣を追加した。そこで今日は、勤務先の給与体系が変わったことについて書こうと思う。
勤務先は上場企業なので、比較的新しいことを取り入れる傾向にあるが、なぜか、給与体系は年功序列型をベースに扶養などの属人的な手当てを上乗せする給与であった。そのため、仕事の成果を出せても若いために給与が安い人、仕事の成果が出せなくても年がいってるため給与が高い人、同年齢で同じ仕事していても扶養家族のいる人と扶養家族がいない人では給与が異なるという状態を生みだしてしまっていた。このように、給与体系が原因で仕事に対する社員のモチベーション低下を引き起こしていた。
これを是正するため、能力主義の給与体系に移行することになり、先日、旧給与額と新給与額が会社から提示された。私の場合、扶養家族の手当分が新給与で少なくなった。他の人の状況を聞くと、私と同じようにマイナス影響を受けたという声が多く、かなり、不満の声が高かった。しかし、その不満は、会社に対して言うことは出来ず我慢するしかない。つまり、給与体系の見直しとは、公平な観点で是正するという大義名分のもと、人件費カットの実施ということなのだ。
サラリーマンの給与は、いくら仕事で成果を出しても、なかなか給与には反映されない。一方、会社の業績が低下すると、あっという間に、給与の見直しが実施される。そして、サラリーマンは、たとえ給与が安くなっても、自分自身の存在価値を会社にアピールし、会社にしがみついて生き残っていかなければならない大変な職業になってきている。
ちなみに、私の場合、扶養家族手当分が少なくなったが、それ以上のお金を｢大家業｣で賄っているので、給与体系の影響はない。｢サラリーマン大家｣をしていて本当に良かった。