品川マンションの管理会社から「換気扇とトイレのレバーが壊れた件で、業者から見積が出ました」と連絡をあった。当初は５万くらいということだったが、５千円安く済むということだった。少しでも安く済むのはありがたいが、正直、たった５千円かと思ったが了承して、工事を進めてもらった。支払方法は、家賃と工事費を相殺するということだった。
それから、入居者が女性なので、電気コンロをＩＨコンロに換えてあげた方が良いだろうと思い、見積をお願いしていたので聞いてみると、何と、１３万円くらいかかるという。なぜそんなにかかるのかわからないが、こちらについては、壊れているわけではないので現状の電気コンロのままにすることにした。やはり、管理会社経由の工事は高い。
マンション経営には、このような備品が壊れた時の修理代などがかかるので、毎月のＣＦは消費せず、貯めておく必要性を改めて感じた。
残念ながら先週末の土日も、１０２号室の内見者はいなかった。
もう、内見者を待つだけではダメなので、先日の芦沢先生のアドバイスを受け、私なりに考えた空室対策アイデアは、不動産屋への営業を再度行うとともに、
①ロフト型ベットの設置（ベット下は机となっている）
②カーペットを敷く（現在のフローリングは年季が入っているため、フローリングのキズなどを目立たなくさせる）
③オーブンレンジの設置 （キッチン下が空間むき出しとなっているため）
をしようと思う。この３点を実施するには、家賃１ヶ月分の費用が発生するが空室対策研究費としてとらえようと思う。
久しぶりにウイングエステート社主催、サラリーマン大家として有名な芦沢先生のセミナーに参加した。
参加してみて驚いたのは、数ヶ月前のセミナー時より参加者の年齢層が若くなっていたことだ。その背景には、若い人達が、将来に対する不安から、何か行動を起こさなければと感じているからだろう。確かに、投資不動産を所有するには、若い人の方がローン期間の面で有利なのは間違いないし、現に、私自身ももう少し早くから投資不動産に挑戦すれば良かったと思っている。
セミナーの内容は、無料セミナーと思えないほど内容の濃いもので、大変役に立った。そして、セミナー終了後、芦沢先生とウイング社の吉良さんと私の三人で、田町駅近くの居酒屋で懇親会をした。私は、大田区のアパートが空室になっている悩みを話すと、芦沢先生は、今までの経験を元に色々アドバイスしてくれた。その中でも印象にあるのは、「空室は勉強のための実験室とポジティブに捉える方がよい」というアドバイスだ。確かに、空室対策として、不動産屋への手数料アップや、リフォームを行ったり、エントランスに花を飾ったりと試行錯誤して空室を埋めることが出来れば、何が良くて何が悪いのかがわかるため、新たに空室が発生しても怖くないという考え方だ。
芦沢先生、アドバイスありがとうございました。
フルローンで購入した品川マンション（訳あってウイング社以外の不動産会社から購入）の管理会社から久しぶりにＴＥＬがあった。話を聞くと、「浴室の換気扇とトイレのレバーが壊れてしまったと入居者様から連絡があったので、これから確認に行くが、たぶん、取り替える必要がある」とのことだった。この品川マンションは築１４年なので、比較的、建物は新しいが備品関係は壊れても仕方がない位の年数となっている。
管理会社の説明では、換気扇本体とトイレレバーと作業費で５万円程度かかるだろうということだった。この程度の工事なら安いリホーム会社であれば、３万円程度で対応してくれると思うが、やり取りに時間がかかっては入居者の方に迷惑をかけてしまうと思い、想定外の出費だが了承した。
その後、購入時から気になっていたキッチンの電気コンロ（購入時、かなり使い込んでいた）についても、この際、取り替えてしまおうと思い「入居者の方が、もし、ＩＨコンロに取り換えたいと希望していたら対応しようと思いますので、同時に見積をください」と話をした。管理会社の人は「オーナーさんから、そういうことを言うのは珍しいですが、きっと、入居者さんも喜ぶと思いますよ」と言っていた。この部屋の入居者は女性の方なので、このような対応をしておけば、ずっと長く住んでくれるような気がするので、先行投資と思い出費を覚悟した。
この品川マンションは、昨年暮れに購入し、毎月のキャッシュフローは全て使わずに貯めてきたので、今回、このような出費があってもこれまでの貯金で賄えそうなので助かった。それにしても、昨日、Ｍ信用金庫が品川マンションのローン金利を下げてくれたと思った矢先にこの出費とは・・・・
人生、うまくバランスが取れているものだ。（Ｔ_Ｔ）
Ｍ信用金庫の担当者から品川マンションのローンも借り替えて欲しいと相談を受けていた件は、２５年で借り換える方向で進めてもらっていた。今日、担当者から「少々、良い話があります。大田区アパートの金利は１．９７５％だったので、品川マンションも同条件にしていましたが、今回の件は、こちらからのお願いだったので上司と相談して１．９００％にしました。」と連絡があった。なんとも、気の利いている担当者だろう。
おまけに、「大田区アパートを担当した司法書士の先生に品川マンションもお願いすることにしたので、リピーターということで、報酬料を安くしてもらいました」と、こちらも、うれしい話だった。
地元の信用金庫というのは、地元の人から長くお付き合いしてもらえるよう、様々な気配りに取り組んでいることを感じた。