Category Archives: 日々の出来事
昨日メールした内容について、確認の為、ウイング社に訪問した。木田社長、遠藤部長、吉良さんの３人が相手をしてくれ、資料を見せてくれながら、一つ一つ、丁寧に答えてくれた。
①リフォーム内容を再度、教えてください。
⇒外装工事の内容を教えてもらい、かなり、荒れた庭や通路が綺麗になることがわかった。
②各部屋の間取図をいただきたいです。
⇒全部屋の間取りは取り寄せ中とのことで、一部の部屋の間取りを受領した。
③賃貸契約の状況（契約期間、職業など）を教えてください。
⇒契約前なので、詳細は教えてもらえなかったが、入居者全員の賃貸契約書が揃っていることを確認した。
④住人同士のトラブルは大丈夫ですか？
⇒詳細は確認するが、今のところ、そのようなことは聞いていないとのことだった。
⑤販売価格の建物、土地、それぞれの価格を教えてください。
⇒土地建物価格（評価額按分）の書類を受領した。今回の物件価格５，９５０万だが、土地と建物の価格が５：１であることがわかった。
⑥建物の減価償却期間、減価償却費を教えください。
⇒６年間。１４０万円／年
⑦諸経費１７０万の内訳を教えてください。
⇒諸経費内訳の書類を受領した。金融機関融資手数料１５万円、火災保険６５万円、固都税１５万円、登記費用６５万円、他
⑧諸経費に不動産取得税が含まれていますか？含まれていない場合は、その金額を教えてください。
⇒含まれていない。物件購入の４ヶ月後に５０万円必要。
⑨固都税金額（年間）を教えてください。
⇒約１５万円
⑩不動産所得の対象課税額がわかるように、初年度～３０年間分（年次）のキャッシュフローの作成願い
⇒私が期待していたのは、不動産収入による所得税納付後の最終キャッシュフローだが、ウイング社が用意していたのは、不動産取得税、固定資産税、都市計画税を考慮したキャッシュフローだった。これは、これで、重要な資料として受け取った。
⑪今回の物件は、建物の価格が少なく、ほぼ、土地の価格でほぼ占めているため、減価償却費と建物のローン金利分の経費額が、年々少なくなるので、不動産収入が一定であっても、所得税が高くなってしまうデッドクロスが生じるのではないかというのが心配。
⇒これについては、あまりに細かい質問だったせいか、さすがにウイング社としても説明資料は用意できていなかった。ただし、ローン金利の４．５％を半年後に３．６％への引き下げ交渉、他行への借り換え斡旋、そして、減価償却終了時に新たな物件を購入して原価償却費を増やすなどして、金利面交渉と新たな償却費を組み合わせることで、デッドクロスを発生させない方法を説明してくれた。
ウイング社から一通り、話を聞き、理解はしたが、アパート経営は、高額投資に変わりはないので、すぐに不安が解消されるわけではない。しかしながら、キャッシュフロー予測や物件評価、購入時の各注意事項について、概ね納得することができたので、一大決心し、明日、売買契約の締結を行いたいと伝えた。
物件購入にあたり、気になることを整理し、吉良さんにメールした。
メールした内容は、以下の通り。
①リフォーム内容を再度、教えてください。
②各部屋の間取図をいただきたいです。
③賃貸契約の状況（契約期間、職業など）を教えてください。
④住人同士のトラブルは大丈夫ですか？
⑤販売価格の建物、土地、それぞれの価格を教えてください。
⑥建物の減価償却期間、減価償却費を教えください。
⑦諸経費１７０万の内訳を教えてください。
⑧諸経費に不動産取得税が含まれていますか？含まれていない場合は、その金額を教えてください。
⑨固都税金額（年間）を教えてください。
⑩不動産所得の対象課税額がわかるように、初年度～３０年間分（年次）のキャッシュフローの作成願い
⑪私が気になっているのは、今回の物件は、建物の価格が少なく、ほぼ、土地の価格でほぼ占めているため、減価償却費と建物のローン金利分の経費額が、年々少なくなるので、不動産収入が一定であっても、所得税が高くなってしまうデッドクロスが生じるのではないかというのが心配。
今回のアパートについて、物件評価、シュミレーション分析してみた。
■購入総額
購入総額 ６，１２０万円 ＝ 物件価格 ５，９５０万円 ＋ 諸費用 １７０万円
■購入資金計画
自己資金 ７７０万円 ＝ 手付金 ２００万円 ＋ 頭金 ４００万円 ＋ 諸費用分 １７０万円
２７年ローン ５，３５０万円 ＝ 物件総額 ６，１２０万円 － 自己資金 ７７０万円
■利回り
満室時月額家賃計 ３９．７万円
月額キャッシュフロー １１．５万円 ＝ ３９．７万円 － 月次ローン返済２８．５万円
表面利回り ７．８%
■土地の実勢価格評価
周辺の土地の実勢坪単価を調べてみると、平均１５０万円とわかった。単純計算で、約６，６００万円（１５０万×４４坪）程度の価値はあるといえる。
よって、今回の物件は、土地値を支払えば、建物が無料でついてくるような物件とわかった。
■積算評価
もう少し、深く分析するため、積算評価で考えると、
土地の路線価評価額は１平米あたり約３２万なので、１４５平米 × ３２万 ＝ ４，６４０万円
木造建物の評価額は、１平米あたり約２０万円なので、１３０平米 × ２０万 × （（２２－１９）÷２２） ＝ ３５５万
よって、積算評価額の合計は、４，９９５万円・・・①
■その他のメリット
・ウイング社が売主なので仲介料がかからない（仮に、仲介料がかかったとすると１８４万円）
･ウイング社が売主なので２年間の瑕疵担保保証がつく （仲介だと６ヶ月程度）
そのメリットを一部屋５，０００円と仮定すると、６部屋×１８ヶ月 ＝ ５４万円
・１５０万円程度のリフォーム工事も物件価格に含まれている
・空室が２部屋あったが、引渡しまでに入居者を見つけ満室で引渡ししてくれる
その広告費削減、家賃収入メリットで４０万円
・空き部屋が発生しても、１ヶ月程度で次の入居者を見つける協力をしてくれる
その管理料削減のメリットを年間１０万円、２０年間と仮定すると２００万円
・自動販売機飲料が設置されているので、不動産取得時にかかった消費税（約５０万円）が、還付される可能性がある
よって、これらの付加価値として、６７８万円がある。・・・②
結果、今回の物件を私なりに総合評価すると、積算評価①＋付加価値② ＝ ５，６７３万円となる。
よって、投資用不動産の購入者が欲しがる 購入価格 ＜＝ 評価額 に近いことがわかり、物件を見たばかりだが、購入する意志を強く持った。ただ、購入を決心するにあたり、評価がよいから購入するというより、最終的には、社長と吉良さんが最後まで面倒をみてくれるという言葉が決め手となった。でも、不安なのが正直な気持ちだった。
約束通り、木田社長、吉良さんが、１０時に車で自宅に迎えに来た。せっかくなので、我が家にも入ってもらった。社長は、我が家を見て、なかなか良い作りをしているし、おしゃれな家だ。ただ、半地下なので暗いね。引越しして、もっと、明るい家に住みなよ、協力するからと言ってくれた。
それから、すぐ、現地のアパートを見に行った。現場は、大家の掃除が行き届いておらず、入口通路は汚く、入居者の専用庭の草がボウボウになっていて、ボロアパートという印象をもった。
物件見学後、デニーズに立ち寄り、物件概要、購入資金計画、利回り等の説明を受けた
【物件概要】
土地： 約１４５平米 （約４５坪）
建物： 約１２８平米 （約３８坪） 木造２階建て 築１９年
【購入総額】
購入総額 6,120万円 ＝ 物件価格 5,950万円 ＋ 諸費用 170万円
【購入資金計画】
自己資金 770万円 ＝ 手付金 200万円 ＋ 頭金 400万円 ＋ 諸費用分 170万円
27年ローン 5,350万円 ＝ 物件総額6,120万円 － 自己資金770万円
【利回り】
満室時月額家賃計 39.7万円
月額キャッシュフロー 111,460円 ＝ 39.7万円 － 月次ローン返済285,540円
表面利回り 7.8%
２時間くらい話を聞いたが、高額な投資なので、不安は解消されなかった。しかし、アパート一棟ものの優良収益物件は、すぐ、買い手が付いてしまうことは、私自身も知っていたので、早く結論を出さなければと焦った。私は、木田社長が、気になるところや心配事を一つずつ解消していきましょうと言ってくれたことや、退去者が出たら一ヶ月程度で次の入居者を見つけるなど、販売後もちゃんと面倒をみると言ってくれたことを信じ、性急すぎる感もしたが、購入する前提で、今日一日かけて心の整理をし、明日日曜日に最終意思を連絡することを約束をして別れた。
自宅に戻り、少し冷静さを取り戻し、立地条件等の分析や、ＣＦシミュレーションをしてみた。
【プラスポイント】
・最寄り駅まで徒歩４分、五反田行き、川崎行き、羽田空港行きのバス停まで徒歩１～３分という交通至便な物件。
・大型ホームセンタ、スーパー、コンビニエンス、郵便局、病院は徒歩１～２分という生活至便な物件。
・敷地は約４５坪と広いため、大型バイクも置けるスペースがある。
・一部屋あたりの居住スペースが１８～２３平米と広め
・１Ｆ入居者には専用庭、２Ｆ入居者にはロフトが完備
・現在、２部屋の空きがあるが、満室での引き渡し保証
【マイナスポイント】
・周辺建物の影響で、１Ｆは日差しが望めない
・道路の接地部分が２ｍ（いわゆる旗竿型の土地）なので、土地評価が多少下がる
・建物自体は、木造で築１９年経過しているが、更にローン完済までの２７年という耐用年数が懸念
シュミレーションには、時間がかかったが、仮に1部屋が空室になっても、自己資金を持ち出しすることなく運営できることがわかり、購入意思を固めた。
今日もうれしい入金日。
台東区マンションの家賃がウイング社から振り込まれた。
家賃６０，０００ － 賃貸管理料３，１５０ = 入金５６，８５０円