今回のアパートについて、物件評価、シュミレーション分析してみた。
■購入総額
購入総額 ６，１２０万円 ＝ 物件価格 ５，９５０万円 ＋ 諸費用 １７０万円
■購入資金計画
自己資金 ７７０万円 ＝ 手付金 ２００万円 ＋ 頭金 ４００万円 ＋ 諸費用分 １７０万円
２７年ローン ５，３５０万円 ＝ 物件総額 ６，１２０万円 － 自己資金 ７７０万円
■利回り
満室時月額家賃計 ３９．７万円
月額キャッシュフロー １１．５万円 ＝ ３９．７万円 － 月次ローン返済２８．５万円
表面利回り ７．８%
■土地の実勢価格評価
周辺の土地の実勢坪単価を調べてみると、平均１５０万円とわかった。単純計算で、約６，６００万円（１５０万×４４坪）程度の価値はあるといえる。
よって、今回の物件は、土地値を支払えば、建物が無料でついてくるような物件とわかった。
■積算評価
もう少し、深く分析するため、積算評価で考えると、
土地の路線価評価額は１平米あたり約３２万なので、１４５平米 × ３２万 ＝ ４，６４０万円
木造建物の評価額は、１平米あたり約２０万円なので、１３０平米 × ２０万 × （（２２－１９）÷２２） ＝ ３５５万
よって、積算評価額の合計は、４，９９５万円・・・①
■その他のメリット
・ウイング社が売主なので仲介料がかからない（仮に、仲介料がかかったとすると１８４万円）
･ウイング社が売主なので２年間の瑕疵担保保証がつく （仲介だと６ヶ月程度）
そのメリットを一部屋５，０００円と仮定すると、６部屋×１８ヶ月 ＝ ５４万円
・１５０万円程度のリフォーム工事も物件価格に含まれている
・空室が２部屋あったが、引渡しまでに入居者を見つけ満室で引渡ししてくれる
その広告費削減、家賃収入メリットで４０万円
・空き部屋が発生しても、１ヶ月程度で次の入居者を見つける協力をしてくれる
その管理料削減のメリットを年間１０万円、２０年間と仮定すると２００万円
・自動販売機飲料が設置されているので、不動産取得時にかかった消費税（約５０万円）が、還付される可能性がある
よって、これらの付加価値として、６７８万円がある。・・・②
結果、今回の物件を私なりに総合評価すると、積算評価①＋付加価値② ＝ ５，６７３万円となる。
よって、投資用不動産の購入者が欲しがる 購入価格 ＜＝ 評価額 に近いことがわかり、物件を見たばかりだが、購入する意志を強く持った。ただ、購入を決心するにあたり、評価がよいから購入するというより、最終的には、社長と吉良さんが最後まで面倒をみてくれるという言葉が決め手となった。でも、不安なのが正直な気持ちだった。