品川マンションを購入して丁度、１年が経過した。この物件は、大規模な再開発（ソニー本社側）をしている大崎駅から徒歩１０分弱のところにある。購入申込みをした時は、丁度、空室だったので販売価格より１割の値引きに成功した。その後、売買契約する時には、新規の入居者が付くという、何ともラッキーな物件だった。
おまけに、この物件はオーバーローンで購入したので、表面利回り９％程度のキャッシュフロー全てが純利となっている大変有難い物件だ。そして、このマンションのローンも先日、低金利のローンに借換えが出来たので、更なるキャッシュフローの改善が出来ている。
また、この物件は、まだ１５年しか経過していないが、しっかり大規模修繕計画がなされており、来年実施（これまでの修繕積立金の範囲内）でメンテナンスにも問題が無さそうなので、１年経過しての物件総合評価は「◎」だ。
昨年末、Ｊ信用金庫で２．３％のローンを組んで品川マンションを購入した。今日、Ｍ信用金庫の依頼を受け、この品川マンションのローンをＭ信用金庫に借換えた。金利は１．９％で３０年間で計算すると約１００万円の節約となった。
今回、借換えを実行して感じたのは、信用金庫の手数料は安いということだった。１０月に大田区アパートのローンをＳ銀行からＭ信用金庫に借り換えた時、Ｓ銀行に支払った一括繰上げ返済手数料はローン残高の３％で約１００万円かかったが、今回の品川マンションのローン一括返済手数料は、たった１万円だった。このようなことからも、物件を購入する時には、融資ＯＫとしてくれる銀行があったとしても、購入を焦らずに、金融機関を選択するくらいの余裕をもつことが大切だと痛感した。
Ｍ信用金庫のリクエストで、品川マンションのローンも借り替える方向で進めていた件は、本日、正式に決裁された。何と金利は担当者が頑張ってくれて宣言通りの１．９％になった。
早速、今ローンを組んでいるＪ銀行に連絡をし、「他行で借り換えることになったので、今月中に一括返済します」と伝えた。すると、Ｊ銀行は「当行の２．３％のローンよりも金利の安い銀行があるんですか？」と、大変驚いていた。というのも、投資マンションのローンが団体生命保険付きで２．３％というのは非常に安いので、借り換え希望のお客さんから連絡を受けるというのは大変、珍しいとのことだった。
Ｍ信用金庫の場合は、団信は付かないという不安はあるが、金利１．９％によるキャッシュフロー改善が、今の私にはありがたい。
品川マンションの管理会社から「換気扇とトイレのレバーが壊れた件で、業者から見積が出ました」と連絡をあった。当初は５万くらいということだったが、５千円安く済むということだった。少しでも安く済むのはありがたいが、正直、たった５千円かと思ったが了承して、工事を進めてもらった。支払方法は、家賃と工事費を相殺するということだった。
それから、入居者が女性なので、電気コンロをＩＨコンロに換えてあげた方が良いだろうと思い、見積をお願いしていたので聞いてみると、何と、１３万円くらいかかるという。なぜそんなにかかるのかわからないが、こちらについては、壊れているわけではないので現状の電気コンロのままにすることにした。やはり、管理会社経由の工事は高い。
マンション経営には、このような備品が壊れた時の修理代などがかかるので、毎月のＣＦは消費せず、貯めておく必要性を改めて感じた。
フルローンで購入した品川マンション（訳あってウイング社以外の不動産会社から購入）の管理会社から久しぶりにＴＥＬがあった。話を聞くと、「浴室の換気扇とトイレのレバーが壊れてしまったと入居者様から連絡があったので、これから確認に行くが、たぶん、取り替える必要がある」とのことだった。この品川マンションは築１４年なので、比較的、建物は新しいが備品関係は壊れても仕方がない位の年数となっている。
管理会社の説明では、換気扇本体とトイレレバーと作業費で５万円程度かかるだろうということだった。この程度の工事なら安いリホーム会社であれば、３万円程度で対応してくれると思うが、やり取りに時間がかかっては入居者の方に迷惑をかけてしまうと思い、想定外の出費だが了承した。
その後、購入時から気になっていたキッチンの電気コンロ（購入時、かなり使い込んでいた）についても、この際、取り替えてしまおうと思い「入居者の方が、もし、ＩＨコンロに取り換えたいと希望していたら対応しようと思いますので、同時に見積をください」と話をした。管理会社の人は「オーナーさんから、そういうことを言うのは珍しいですが、きっと、入居者さんも喜ぶと思いますよ」と言っていた。この部屋の入居者は女性の方なので、このような対応をしておけば、ずっと長く住んでくれるような気がするので、先行投資と思い出費を覚悟した。
この品川マンションは、昨年暮れに購入し、毎月のキャッシュフローは全て使わずに貯めてきたので、今回、このような出費があってもこれまでの貯金で賄えそうなので助かった。それにしても、昨日、Ｍ信用金庫が品川マンションのローン金利を下げてくれたと思った矢先にこの出費とは・・・・
人生、うまくバランスが取れているものだ。（Ｔ_Ｔ）