不動産の購入から経営状態の全てをリアル公開

２０１３年３月分の収支状を作成した。

２０１３年３月の収支状況

大田区アパートについては、色々な出費が重なってキャッシュフローがマイナスだが、全物件の合計ではプラスになっている。

　近所にある賃貸マンションは、知り合いがオーナーとして経営している。そのマンションは、鉄骨造りの賃貸併用で、１Ｆ部分がオーナー、２Ｆと３Ｆが賃貸用となっている。

　実はこのマンション、雨漏りがするらしく屋上を昨年の秋くらいからブルーシートで被っていたので、非常に目立っていた。そして、本格的なメンテをすること無く、数ヶ月間そのまま放置していたのでブルーシートはボロボロになり、髪の毛のように糸が風になびいていた。

　放ったらで何もしないオーナーに嫌気がさしたのか、昨年末、２部屋が引越してしまった。その後、空き部屋状態が続いていた。今でも、ボロボロのブルーシートがなびいている状態なので、さすがに、次の入居者は決まらないだろうと思っていたが、何と、３月末に２部屋分の入居者が決まったようだ。引越しシーズンとは言え、信じがたい。あの放ったらかしオーナーのマンションで入居者が決まるのであれば、管理状態の良い私のアパートなら、もし、今後、空き部屋が発生しても、３月には決まるだろうと、変な自信がついた。

　先日、大田区アパート１０１号室のエアコンの調子が悪いという連絡があったので、メーカーを呼んで修理をしようかと思ったが、メーカーを呼ぶ出張料金が馬鹿にならないため、思い切って新品に取り換えることにした。

　そして、ヨドバシカメラにエアコンを買いに出かけた。ヨドバシカメラにしたのは、３年前に購入した家電製品などでエコポイントが７万円分くらい貯まっていたからだ。そして、季節外れながも色んなエアコンがあったが、迷わず６畳サイズで１年型落ちのダイキンエアコンを選らんだ。店員に金額交渉をしてみたが、｢表示価格で一杯一杯です｣と言われたので、それで良しとした。既存のエアコン取り外し代、リサイクル料、長期保証などつけて丁度７万円弱になった。

　それから、入居者に連絡を入れ、取り付け工事日を決めた。その後、店員がリサイクル料については、工事業者に直接支払って欲しいと、工事日を決めた後から言い出した。入居者に立て替えてもらう訳にはいかないので、仕方なく私も工事日にアパートに行くことにした。自宅から近いから良いものの面倒な気分になった。

　今回は、たまたま、自腹を切ることなく済んだが、やはり、中古アパートというのは、様々な付帯設備の交換が発生し出費を強いられることがある。次の購入物件は、どうするか考えものだ。

　大田区アパートに設置してある自動販売機の２月分売上通知書が届いた。

　２月も売上が少なく７，５４０円（手数料収入２，０００円）だった。１日あたり２本の売上ペース。２月はとても寒かったので自販機売上が落ちるのは仕方が無いが、それに加え、自販機に係る電気代が高くなっているため逆ザヤ状態になっている。

　ただ、これから徐々に暖かくなると売上もアップするので、逆ザヤ状態は解消されていくが、年間を通して計算（先日の確定申告で正式計算した結果）すると、やはり、ちょっと赤字になってしまう。まっ、年間ベースで大きな赤字ではないことがわかったので、自販機を撤去する必要もないが、もう少し、電気代が安いとありがたい。

　そういえば、先日、省電力型自販機のリプレイス案内資料がメーカーから届いたが、とてもではないが、支払うことは出来ない。このまま様子を見よう。

　昨年、大田区アパート１０１号室の入居者が契約更新をしてくれたので、在宅クリーニングのプレゼントを考えていた。

賃貸契約更新した入居者に対して在宅クリーニングを検討①

賃貸契約更新した入居者に対して在宅クリーニングを検討②

　そして、先日、在宅クリーニングを実施したところ、とても喜んでもらえた。一方、オーナーの私にとっても、２年毎の契約更新時にプロの掃除を実施できるというのは、退去時のクリーニング代を小額で抑えるメリットになる。

　このように、入居者に喜んでもらえることが分かったので、今後も、入居者が更新した際には、在宅クリーニングを実施して、長く住んでもらえるようにしていこうと思う。これが、空室を発生させない（満室経営維持）ための｢究極の空室対策｣だと信じている。