５月の連休明けに買付申込をした目黒区アパートの決済が、ようやく終了した。
決済当日、売主、元付け業者、仲介業者のウイング社、地主、司法書士、私の９人が銀行に集まった。皆が集まり決済の手続きが始まった。必要書類に記名、捺印すると、銀行が私の通帳に融資金額を振り込んでくれた。その金額は、直ぐ売主、仲介業者、司法書士、地主の其々に振り込まれ、あっという間に融資金額は底をついた。決済は通帳上の数字のやりとりなので、正直、融資金額である７，２００万円という重みは、あまり感じなかった。しかし、今日から２３年間、毎月３５万円の返済義務が発生するという重みは強く感じた。
振り返れば、この物件は買付順位３位から始まり、決済までの３ヶ月間、本当に色々なこと（借地物件、擁壁問題、建物の登記が取れない、売買契約署の建物価格が０円、家賃滞納者がいる）があった。多分、今後も不動産の買増しをしても、一番記憶に残る物件となるであろう。
苦労はしたが、この決済により、念願の事業的規模のオーナーとなったので、次の目標（城南４区、全ての区でＡＰオーナーとなる）に向かおうと考えている。
目黒区アパートの売買契約寸前で家賃滞納者がいることがわかった問題で、元付け業者が段どりして、現在の賃貸管理会社を呼び出し、打ち合わせを行った。この打ち合わせには、元付け業者、仲介業者のウイング社、賃貸管理会社、私の４者が参加した。
打ち合わせの目的は、家賃滞納者に対して、賃貸管理会社として、どのような対応をしてきたのかを確認するためだ。具体的には、
・現在は家賃を何ヶ月分滞納しているのか？
・支払の遅れは何ヶ月程度か？
・退去要請はしたのか？
・現在、その入居者は仕事をしているか？
・入居者と会ったことはあるのか？
・保証会社が家賃保証を打ち切ったと聞いているが、その後、新たな保証会社を斡旋したのか？
・新たな保証会社が見つからないなら保証人を付ける要請はしたのか？
などを質問した。しかし、明確な回答は一つも得られなかった。杜撰な管理ということが、明らかだった。
私としては、アパート購入と同時に、賃貸管理をこの賃貸管理会社からウイング社に変更したいところだが、契約期間の問題があるとのことで、数ヶ月間はこの賃貸管理会社と契約をしなければならないとのことだった。杜撰な管理をする会社とわかっているだけに複雑な気持ちだ。
とりあえず、この件については、元付け業者とウイング社が、継続して解決に取り組んでくれることになった。
目黒区アパートの売買契約前に、土地の境界を確認するため、地主、測量士、元付け業者、仲介のウイング社の吉良さん、私の５人が現地に集合した。
たまたま、この日は雨が降ったので、非常に蒸し暑い日だった。これだけでも不快なのに、土地全体が雑草に覆われていいたため、ヤブ蚊が多く、何十か所も蚊にくわれてしまいイライラ感が増した。
しかしながら、測量士の方が要領良く、全ての杭を確認し説明してくれたので、あっという間に無事終了した。
ちなみに、土地は約１００坪の不整形なので、境界杭が１０本以上も地面に埋められていた。
目黒区アパートの売買契約書案として、元付け業者より提示されたものが違和感あったので、打ち合わせを行った。提示された契約書案は、土地（借地権）、建物の其々の価格は記載されず売買代金合計金額として７，２００万円が記載され、別紙の特約として、土地（借地権）が７，２００万円、建物価格が０円となっていた。
私は、元付け業者に対し、以前、購入条件として、建物については完全に瑕疵担保免責であることを了承したが、売買価格を０円にする約束をした覚えはないので、適正な建物の売買価格を表記してもらいたいと伝えた。
すると、元付け業者は、
・瑕疵担保免責の売却であっても、契約書に建物価格を表記してしまうと、何かあったとき売主負担になる場合がある。
・過去、別の物件で、築２０年程度の木造アパートを瑕疵担保免責条件で売却した時、トラブルが発生した。その時、売主に費用負担させることになってしまった。
・その後、会社の決まりとして、売主保護の観点から、築２０年程度の木造アパートは建物の価格を０円にしている。
・ただし、減価償却を取りたい買主立場の考慮も必要なので、売買契約書には土地建物の合計金額を記載し、特約で土地ＸＸＸ円、建物０円という２部構成にしている。つまり、確定申告等では売買契約書を利用し、買主が自ら建物価格を設定して減価償却をとるようにして欲しい。
とのことだった。
非常に複雑な内容だったが、売主、買主の両方の立場を考えた契約書であることがわかり、かつ、自分自身で建物価格を設定することが出来ることがわかったので、本件については、良しとすることにした。
建物価格については、来年の確定申告時に適正価格を算出しようと思う。
目黒区アパートの売買契約前に、家賃滞納者、建物価格０円など解決すべき問題がいくつかあるが、元付け業者より、先ずは地主である祐天寺と借地権譲渡承諾書を取り交わす必要があるとの連絡があった。
（借地権譲渡承諾書とは、現在の借地権者から私に借地権が譲渡されることを土地所有者である祐天寺が承諾するという３者間契約のこと）
契約当日、元付け業者の営業マン、仲介のウイング社の吉良さん、私の３人が祐天寺に集合した。そして、祐天寺の担当者から契約内容について一通りの説明を受けた。契約内容で特に気になる箇所はなかったので、スムーズに記名、押印して終了した。
しかしながら、抵当権の設定料として、ローン金額の１％を支払う必要があるとわかった。これについては、私自身がうっかりしていたせいか、資金計画に入れていなかったので、ちょっと、焦っている。