約束通り、木田社長、吉良さんが、１０時に車で自宅に迎えに来た。せっかくなので、我が家にも入ってもらった。社長は、我が家を見て、なかなか良い作りをしているし、おしゃれな家だ。ただ、半地下なので暗いね。引越しして、もっと、明るい家に住みなよ、協力するからと言ってくれた。
それから、すぐ、現地のアパートを見に行った。現場は、大家の掃除が行き届いておらず、入口通路は汚く、入居者の専用庭の草がボウボウになっていて、ボロアパートという印象をもった。
物件見学後、デニーズに立ち寄り、物件概要、購入資金計画、利回り等の説明を受けた
【物件概要】
土地： 約１４５平米 （約４５坪）
建物： 約１２８平米 （約３８坪） 木造２階建て 築１９年
【購入総額】
購入総額 6,120万円 ＝ 物件価格 5,950万円 ＋ 諸費用 170万円
【購入資金計画】
自己資金 770万円 ＝ 手付金 200万円 ＋ 頭金 400万円 ＋ 諸費用分 170万円
27年ローン 5,350万円 ＝ 物件総額6,120万円 － 自己資金770万円
【利回り】
満室時月額家賃計 39.7万円
月額キャッシュフロー 111,460円 ＝ 39.7万円 － 月次ローン返済285,540円
表面利回り 7.8%
２時間くらい話を聞いたが、高額な投資なので、不安は解消されなかった。しかし、アパート一棟ものの優良収益物件は、すぐ、買い手が付いてしまうことは、私自身も知っていたので、早く結論を出さなければと焦った。私は、木田社長が、気になるところや心配事を一つずつ解消していきましょうと言ってくれたことや、退去者が出たら一ヶ月程度で次の入居者を見つけるなど、販売後もちゃんと面倒をみると言ってくれたことを信じ、性急すぎる感もしたが、購入する前提で、今日一日かけて心の整理をし、明日日曜日に最終意思を連絡することを約束をして別れた。
自宅に戻り、少し冷静さを取り戻し、立地条件等の分析や、ＣＦシミュレーションをしてみた。
【プラスポイント】
・最寄り駅まで徒歩４分、五反田行き、川崎行き、羽田空港行きのバス停まで徒歩１～３分という交通至便な物件。
・大型ホームセンタ、スーパー、コンビニエンス、郵便局、病院は徒歩１～２分という生活至便な物件。
・敷地は約４５坪と広いため、大型バイクも置けるスペースがある。
・一部屋あたりの居住スペースが１８～２３平米と広め
・１Ｆ入居者には専用庭、２Ｆ入居者にはロフトが完備
・現在、２部屋の空きがあるが、満室での引き渡し保証
【マイナスポイント】
・周辺建物の影響で、１Ｆは日差しが望めない
・道路の接地部分が２ｍ（いわゆる旗竿型の土地）なので、土地評価が多少下がる
・建物自体は、木造で築１９年経過しているが、更にローン完済までの２７年という耐用年数が懸念
シュミレーションには、時間がかかったが、仮に1部屋が空室になっても、自己資金を持ち出しすることなく運営できることがわかり、購入意思を固めた。