不動産の購入から経営状態の全てをリアル公開

　再び、今日も都税事務所に来た。

　納税証明書を受領すると、昨日と異なり、ちゃんと、納税されていた。これで、明日の融資決済に必要な書類が全て揃った。

　３／９金の融資決済に必要な書類を揃える為、会社に行く前に、区役所に立ち寄った。
・住民票（本籍を記載しない、家族を記載したもの）を１通
・所得納税証明書　２２年、２３年度分を各１通
・固定資産税納税証明書　２２年、２３年度分を各１通

　昨日、Ｓ銀行融資申込みの際の話では、区役所で納税証明も取れるとのことだったが、やはり、区役所ではもらえず、都税事務所にとりに行くことになった。

　都税事務所に到着し、納税証明書を受領したところ、たまたま、明日が税金の口座引落日だったので、今日の時点では、税金未納と印字されてしまっていた。Ｓ銀行に事情を説明すれば理解してもらえるだろうが、印象が悪いので、再び、明日、取りに来ることにした。

　悩んだ末、朝一で、福岡市マンションを購入して、CFを改善させることにし、アパートローンを申し込むことを吉良さんに連絡した。吉良さんもホットした様で、夕方、Ｓ銀行で待ち合わせることにした。

　昨日の話があまりにも突然だったので、ウイング社に不審を抱いた私は、約束の時間に現れた遠藤部長、吉良さんに、すぐに、真実を知るため質問を繰り返した。しかし、二人の返事とその表情からは、今回の件については、ウイング社の落ち度や、嵌める計画があったとは思えず、あくまでも想定外なことだったと感じとることができ、少し安心した。

　ウイング社との会話を終え、S銀行内に入った。Ｓ銀行のＦ氏より、融資申請書類について、一通り、説明を受けた後、F氏からは、銀行としては、融資をする上で、不動産物件の評価も大切だが、チドリンさん自身に融資しているのです、と逃げ道のない話をされてしまった。そして、いざ、５，３５０万円の融資申込書に、記名、実印を押すことになったが、自分の判断は、本当に大丈夫なのか不安がよぎった。しかし、後には引けず、融資申請手続きは着々と進み、約1時間30分位かかって無事終了した。

　そのあと、すぐ、司法書士が来て、登記関係の見積書を提示された。その見積書は、吉良さんからもらっていた想定の司法書士費用を２０万円も上回っていたが、Ｓ銀行のＦ氏が居る前で、値引き交渉するのは気が引けたので、高過ぎると感じつつも、その金額でお願いすることにした。これで、今日の手続きは全て終了し、あとは、３／９金の融資決済を行うだけとなった。

　Ｓ銀行を出た時は、もう２０時を過ぎていた。昨日の出来事でゴタゴタしたが、今日の手続きが無事完了したので一杯行きましょうか？ということになり、餃子居酒屋に行った。ビールで乾杯すると、吉良さんは、今回のアパートを私に第一優先で紹介した苦労話をし始めた。この物件は、不動産業者が団子状態になっていたので、仕入れでは遠藤部長が苦労したが、社内では優良物件なので、営業マン同士で取り合いになっていたとのことだった。

　さらに、仕入れ担当の遠藤部長までもが、自身のお得意さんに紹介したいなどと独り言をつぶやいていた中で、何とか、社長に協力してもらって、ここまで来れたことを話してくれた。私は、吉良さんの苦労話を聞き、不動産投資をするには、物件も大切だが、担当営業マンの大切さを本当に感じた。

　何はともあれ、昨日からの出来事を乗り越え、今日に至るまでは大変だった。

　今夜もウイング社主催のパーティに友人ＮＳと出席した。

　パーティの途中で、Ｓ銀行への預金手続き、融資審査の今後の見通しについて、吉良さんと相談することになっていた。私は、友人ＮＳと、テーブルを囲って、ほろ酔い気分で飲んでいた。そのテーブルに、社長が真面目な顔をして来て、話があると切り出した。

　嫌な感じ・・・
　融資の結果がＮＧなのかと思った。

　しかし、そうではなく、融資ＯＫだが、条件面が非常に厳しくなったことを告げられた。申込していた融資期間は２７年だったが、２０年に短縮することでＯＫであれば、明日、融資申請手続きをＳ銀行で行うという、考える時間も全くない厳しい話だった。この時点でＳ銀行への預金計画は自然消滅となった。私は、友人ＮＳに、緊急事態が発生したと言って、先に帰ってもらい、木田社長からもう少し話を聞くことにした。

　２７年返済の場合、月額家賃収入（満室時）３９７，０００円　－　毎月返済額２８５，５４０円　＝　１１１，４６０円の表面キャッシュフローが出る想定だったが、２０年になると、
月額家賃収入（満室時）３９７，０００円　－　毎月返済額３３８，４６７円　＝　５８，５３３円のキャッシュフローになってしまう。これだと、一部屋が空室になったら、自己資金の持ち出しが確実になってしまう。仮に満室だったとしても、固定資産税（１２，５００円／月）や光熱費、ＣＡＴＶ、消耗品等で約１４，０００円／月のコストがかかるので、これらを差し引くと、実質、５８，５３３－１２，５００－１４，０００＝３２，０３３円になってしまい、何かあったら、即持ち出しになってしまう心配があった。

　そこで、木田社長は、私に、月額家賃３２，０００円（管理費、修繕積立を差し引いた手取り家賃：２４，２５０円）の福岡博多のマンションを大幅ディスカウントして、１００万で販売するので、これで、アパートのキャッシュフローが少なくなった分をカバーするというのはどうか？と提案してくれた。

　融資条件が厳しくなった上に、福岡市マンションを購入する状況となったダブルパンチのような話に、私の思考能力はついていけず、自宅に戻って再検討することを告げパーティを引き上げた。

　自宅に戻り、いろいろ、シュミレーションをしたいところだが、明日が融資申請日なので、検討している時間は、ごく僅かだ。その僅かな時間で判断するのは、融資期間２０年を前提として、以下のどれかを選択することだ。
①福岡市マンションを購入せず、アパート収入の表面ＣＦ５８，５３３円／月で融資を申し込む。
②福岡市マンションも購入し、アパート収入と合わせた表面ＣＦ８２，７８３円／月で融資を申し込む。
③提案内容、融資条件等が一変したので融資をキャンセルする。

　いろいろ考えた結果、やはり、①の月額ＣＦ５８，５８３円は、実質ＣＦで３２，０３３円となり、不測の事態に耐えられないと判断し、②の 福岡市マンションも同時購入して、月額ＣＦを増やすという、全く想像していなかった選択をせざるを得なくなった。

　もしかすると、私は、最初から嵌められているのかもしれない・・・そんな不安で頭の中が一杯になった。

　吉良さんから打診があったＳ銀行への預金については、何とか１００万円を工面して預金することを伝えた。

　吉良さんは、それを聞き、取引について強力アピールできるので、必ず、融資を引き出すと言葉に力があった。しかし、吉良さんが頑張ってくれるのは有難いが、私の気持ちとしては、ここまでする必要があるのかという心境になり、徐々に冷め始めていた。