店舗併用住宅の売買価格が決まり、契約、決済の段取りとなった。
ところで、今回の店舗併用住宅の購入にあたり、同時に現在住んでいる自宅を売却することにしている。ＦＰ１級を目指す私としては、いろいろ、税金の特例を使った計算をした上で購入したい。まず、自宅を売却したとき、ざっくり、自宅売却価格＞自宅を購入した価格（減価償却、取得費などを考慮）で、若干、売却益が出そうなため３つの方法を考えた。
１つは、３０００万円の特別控除を使って、税金を節約する方法だ。ただ、この特別控除を使った場合、現在の自宅売却益については、税金がかからないものの、新規で購入する店舗併用住宅には住宅ローン減税が利用できなくなるというデメリットもある。私のケースでは、店舗併用物件で住宅ローンが利用できないのは痛いので、この選択肢はない。
もう一つは、新規に購入する店舗併用住宅と現在の自宅を買換、あるいは交換して売却益を繰り延べる方法だ。こちらの買換、交換という特例は、非常に稀なケースだ。ただ、この稀なケースに当てはまれば、納税を数年先（新規購入する店舗併用住宅を将来売却したときまで）に繰り延べることができるのでメリットも大きい。しかし、納税を繰り延べるのだけで、納税が免除されるわけでもない。さらに、納税のタイミングに今なら適用ある３０００万円の特別控除があるとは限らない。また、現在は、税金の利率が最低となっているが、数年後にはアップしてしまうことを考えると、繰り延べることなく、今のうちに支払っておくのが一番良いかもしれない。
そう考えると、やはり、最後の方法（通常のケース）で譲渡所得税を支払うになる。これは、所有期間（居住期間）が５年未満だと売却益の３９％、５年以上だと２０％を納める必要がある。もし１０年以上であれば１４％という軽減税率の適用がある。しかし、現在の自宅で軽減税率を適用した場合、新規で購入する店舗併用住宅には住宅ローン減税が利用できなくなるというデメリットもある。
ということで、いろいろ、シミュレーションしてみたが、現在の自宅を売却した際、売却益が出た場合は、２０％の税金を納めるのが一番良さそうだ。