融資残高状況④(大田区蒲田物件)

大田区蒲田駅から約10分のところに、約65坪の新耐震の鉄骨アパートを平成30年3月に購入した。この物件、通路部分が10坪あるので、宅地有効部分としては55坪だが、建物は平成築で80坪という大型の物件にもかかわらず、購入金額は何と6400万円の破格値だった。

 

頭金を入れた当初の借入金額は5760万円で、三井住友トラストから融資を引いた。1年経過した今の借入残高は5600万円なので、160万円を返済したことになる。

 

ちなみに、毎月の返済額は27万円なので年間返済額だと324万円になる。よって、年間平均利息分は324万円-160万円=164万円だ。

 

この計算結果からわかるのは、三井住友トラストの金利が2.9%なので、メインバンクに比べ、原本の減り方が小さいということだ。やはり、あるタイミングで借り換えを考えようと思う。

 

融資残高状況③(大田区矢口渡物件)

大田区矢口渡駅から約10分のところに、約45坪の旧耐震築古鉄骨造の工場兼アパートを平成28年5月に購入した。ちなみに、この物件、大田区の土地45坪を破格値の4600万円で購入できた。理由は、1Fが油を使う工場で、建物が45年以上経過しているからだ。

 

当時の借入額は4600万円のフルローンでメインバンクから融資を引いた。当初借入から、3年経過した今の借入残高は3950万円なので、650万円を返済したことになる。

 

3年間で650万円なので、1年間だと約215万円が平均原本返済額だ。ちなみに、毎月の返済額は23万円なので年間返済額だと276万円になる。よって、年間平均利息分は276万円-215万円=61万円だ。

 

この物件は、あと3年間所有して、6年目以降に売却税金を下げて売却したいと考えている。

 

融資残高状況②(墨田区物件)

墨田区曳舟駅から約8分のところに、約35坪の旧耐震築古木造アパートを平成26年5月に購入した。

 

当時の借入額は2950万円で公庫から融資を引いた。その後、他行へ借り換えをしたが、当初借入から、ちょうど5年経過した今の借入残高は2050万円なので、900万円を返済したことになる。

 

5年間で900万円なので、1年間だと約180万円が平均原本返済額だ。ちなみに、毎月の返済額は19万円なので年間返済額だと228万円になる。よって、年間平均利息分は228万円-180万円=48万円だ。

 

5年経つと借入残高がこれだけ減るので、5年間は所有して、6年目以降に売却税金を下げて売却するのがベストだ。

 

融資残高状況①(目黒物件)

中目黒駅から約10分のところに、借地だが約100坪の木造アパートを平成25年8月に購入した。

 

当時の借入額は7200万円だった。ちょうど6年経過した今の借入残高は5600万円なので、1600万円を返済したことになる。

 

6年間で1600万円なので、1年間だと約265万円が平均原本返済額だ。ちなみに、毎月の返済額は32万円なので年間返済額だと384万円になる。よって、年間平均利息分は384万円-265万円=119万円だ。

 

それにしても、6年経つと借入残高がこんなに減るとはビックリだ。

 

条件がマッチする物件が見つからない

メインバンクから融資の話をもらっているので、いろいろ、物件を探しているが、条件にマッチしたものが見つからない。

 

そもそも、物件自体の価格が高止まりしている感があり、手が出せない。金融機関の融資引き締めしている状態なのに高価格。。。

 

ちなみに、私が求める物件は、不動産投資開始当初からずーと変わらずだが、建物の新しさや構造にはあまりこだわらないものの、城南地区で積算高物件(土地値物件)で駅から徒歩10分以内、利回り7%だ。

 

まあ、こんな条件にマッチする物件は、1年に数回しか出てこないので、根気よく待ち続けるしかない。