不動産の購入から経営状態の全てをリアル公開

　先日、借地の目黒区アパートについて、元付け業者より詳細（注意事項含む）の説明を受けた。借地というデメリットは納得しているので、買付を入れるか否か悩むのは、「隣地との境界が擁壁になっている」という点だ。

　この点について、ウイング社の吉良さんと話しながら、次のように考えた。

・現状建物のまま維持するのなら、擁壁についての影響を受けることは無いのでコストは発生しない。（再建築の場合は目黒区の建築規制により対処必要）

・アパートを再建築する時の擁壁対処方法は２つある。一つ目は、擁壁の内側に更にコンクリート壁を建てる方法だが、これはコスト高となってしまう。もう一つの方法は、アパート自体の窓やドアなどの開口部を擁壁側に作らないという低コストな方法が認められている。

・擁壁自体は隣人の資産となっている。隣人が住み続ける以上、隣人自身が擁壁をメンテナンスして安全性を確保するであろう。

　ということで、今回の物件は、元付け業者からの注意事項を理解した上で、買付申込をすることにした。しかしながら、２番手であることに変わりはないため、購入できる確約はない。この点については、吉良さんから木田社長に相談してもらうことにした。

　借地の目黒区アパートについて、詳細を聞きに行くため、元付け業者のところにウイング社の吉良さんとと共に訪問した。

　まずは、元付け業者より、一通りの説明をしてもらった。

・当該不動産は売主側の事情により、売却時期が長引いていること。

・しびれを切らした１番手が、先日、降りたので、私が２番手となったが、現在の１番手は、ローン特約なしの現金での購入を考えていること。

・当該不動産は、借地物件で地代が５．８万円／月かかること。

・土地は１１２坪　（私道負担８坪）だが、不整形地であること。

・ペットの散歩などで、空き地に入られないよう門扉に施錠をしていること。

・隣地（住宅）との境界は擁壁になっているため、再建築の際は、自ら擁壁等を作り、崖崩れの対策をとる必要があること。

・隣地（公園）との境界が石壁になっているため、再建築の際は、自ら擁壁等を作り、崖崩れの対策をとる必要があること。

・私道６ｍに接道していること。

・受水槽を利用していること。

　そして、最後に、元付け業者の営業マンより、擁壁のことや２番手であること等、今日の説明内容を理解した上で、再度、購入を判断して欲しいと言われた。

　吉良さんと詳細レベルの相談をして、結論を出すことにした。 

　先日、借地の目黒区アパートに買付を申し込みしたが、ウイング社の吉良さんから３番手という連絡を受け、諦めていた。

　しかし今日、吉良さんから、「元付け業者から１番手が降りたという連絡があったので、少し、期待が持てるかもしれない。なぜ一番手が降りたかなど、詳しい情報はわからないが、購入の可能性が高まったことは事実なので、一度、元付け業者のところに訪問して、物件についての詳細説明を聞きましょう」と電話をくれた。

　そして、週明け、吉良さんと一緒に訪問することにした。

　目黒区の借地アパートについて、ウイングの木田社長と相談の上、買付申し込みをすることにした。買付申し込み書類に必要事項を記入し、ＦＡＸを送ったが、夜遅かったので、元付け業者とは連絡が取れなかった。

　翌朝、吉良さんが元付け業者に連絡して、確認してもらったところ・・・

残念なことに、既に申し込みが２件あって、私は３番手ということだった。

　ただ、このまま諦めたくはないので、何とか順位を上げる方法を考えて欲しいと吉良さんにお願いした。しかしながら、どうすることもできない事は、わかっているので、今回の物件も諦めるしかない。もう少し、早く決断して、買付を入れておけばよかった。本当に悔やまれる。

　ウイング社の吉良さんが、借地の目黒区アパート物件の買付を入れる前に、木田社長に相談した方が良いと、打ち合わせの場をセッティングしてくれた。

　私は用意したマイソク、物件概要書、収支分析、現場写真などの資料を木田社長に見せながら、一通り、物件についての説明をした。そして、借地物件のデメリットとメリットも理解の上で目黒区アパートを購入したい意思を伝えた。ウイング社は通常、売主となるケースが多いが、今回の物件は、吉良さんがレインズから検索して私に紹介してくれたものなので、ウイング社に仲介して欲しい旨をお願いした。

　木田社長は、しばらく、黙って資料を見ていた。そして、キャッシュフロー、初期費用の調達方法、借入額、金利、融資期間、将来の建て替え時にはどのくらいの大きさの建物が建つか、空き地には何台駐車スペースが作れるか、周辺環境、道路付けなど、多くのチェックポイントについて会話した。その結果、「ん。いい物件だよ。良く探したな」と言ってくれた。私は、今回の物件を木田社長が後押ししてくれたので安心した。そして、木田社長は吉良さんに「すぐに、元付け業者に買付の手続きを進めてあげなさい」と指示をして席を離れた。

　そして、買付書類に必要事項を記入し、ＦＡＸした。ただ、夜遅かったので、元付け業者とは話ができず、翌日、吉良さんが確認してくれることになった。