ウイング社より紹介された借地の世田谷アパート、目黒アパートの両物件について、メインバンクより融資が引けそうだということを吉良さんに報告した。吉良さんは、借地物件のため融資は難しいと思っていたようで、想定外の私の報告に少し驚いていた。
そして、世田谷アパートと目黒区アパートのどちらを第一希望とするかについては、目黒区アパートで一致した。選択理由は、
・地主が寺院なのでトラブルが考えにくい
・土地が広く開放感がある
・土地が広い割に地代が安い
・広い土地を駐車場として利用すれば賃料アップに繋がる
・周辺が公園で環境が良い
・建物の管理状態が良い
・東横線沿線なので賃貸需要が高い
・ファミリー向け、シングル向けの混合間取り
など。
ただし、買付を入れる前に、木田社長に相談した方が良いだろうと吉良さんが助言してくれた。私としても、木田社長と会って、社長自身が薦めてくれる物件の方が安心なので、近日中に会ってもらえるようセッティングをお願いした。
ウイング社の吉良さんから紹介された借地権の世田谷区アパートと目黒区アパートについて、メインバンクに融資の相談をした。借地権なので、融資は断られる覚悟だったが、融資担当者の一次回答としては、両物件とも融資は大丈夫だろうとの返事だった。
ただし、融資の条件として、自宅の住宅ローン（他行で融資を受けている）の借り換え（現行よりも金利がアップしてしまう）はＭＵＳＴで、
・世田谷アパートについては物件価格の９０％融資（１０％自己負担）
・目黒区アパートについては物件価格の１００％融資（自己資金ゼロのフルローン）
で本部の融資課にかけあってみるとのことだった。
正式な融資判断ではないが、融資は大丈夫そうな感触を得たので、今後の進め方について、吉良さんと早急に相談することにした。
借地権というデメリットがあるのを承知の上で、ウイング社の吉良さんから紹介をしてもらったのは、世田谷区アパートと目黒区アパート。今日は目黒区のアパートを見に行った。
駅の乗降人数も多く、商店街も活気があったので、賃貸需要は問題なさそうだ。駅から歩いて１０分のところに該当物件があった。アパート前方が広い駐車場なので遮るものは無く、建物が丸々視界に入った。とても大きな物件だと感じた。建物自体も非常に手入れがされていて、すぐに、何かをする必要もなさそうだ。
さらに、借地権とは言え、土地が１００坪以上あるので、空きスペースを駐車場に転用したり、将来の建て替え時には、今よりも大きな建物が建てられるというメリットがある。おまけに、アパート後方は、公園となっているのでファミリー世帯には文句なしの環境というプラスポイントの多い物件だ。
しかし、良いことばかりではなかった。それは、物件の土地は「くぼ地」だった。そのため、隣の家との境界には、５メートル位のコンクリート壁があった。５メートルもあるので迫力のある壁だが、壁とアパートの間もかなり空間があるので、圧迫感は感じなかった。ただ、コンクリート壁の強度は心配になった。これは、マイナスポイントだ。
今日の時点では、借地権、コンクリート壁というマイナス要素があるものの、利回り１０％であれば、悪くない物件だと感じたので、世田谷アパートと同様に前向きに検討しようと思う。まずは、メインバンクに融資の相談をすることにした。
【物件概要】
目黒区アパート
金額：７，２８０万円
利回：１０％
土地：借地１１２坪 （私道負担８坪）
地代：５．８万円／月
建物：５７坪
間取：２Ｋ × ４ １Ｒ × ２ 計６戸
構造：木造
築年：２０年
借地権というデメリットがあるのを承知の上で、ウイング社の吉良さんから紹介をしてもらった世田谷区アパートを今日見に行った。駅を降りると商店街という賑やかさは無く完全な住宅街だった。駅から歩いて７~８分のところに該当物件があった。アパートの前方、後方が道路の為、建物が丸々視界に入るので、非常に大きな物件だと感じた。これは、プラスポイントだ。
ただし、外壁、屋根、階段の修繕をした形跡がないので、かなり、傷んでいる感じがした。そのため、購入した場合は、すぐにリフォーム代が発生する物件だった。これは、マイナスポイントだ。
今日の時点では、借地権というマイナス要素があるものの、利回り１１％であれば、悪くない物件だと感じたので、前向きに検討することにした。まずは、週明け、メインバンクに融資の相談をすることにした。
【物件概要】
世田谷区アパート
金額：５，６５０万円
利回：１１％
土地：借地４７坪
地代：４．３万円／月
建物：４２坪
間取：１Ｋ × ８
構造：軽量鉄骨
築年：２１年
借地でもよいとウイング社の吉良さんにお願いし、紹介された物件は２つだった。ただし、この物件は、ウイング社が売主ではなく、仲介なので瑕疵担保の問題や、仲介料が発生する（現在所有している大田区アパートはウイング社が売主だったので、仲介料は発生しなかった）などの注意点を伝えられた。
そして、今回の物件について、吉良さんとしては、借地権デメリットが複数あるので、物件紹介をしたものの如何なものか、という正直な感想も伝えてくれた。
①世田谷区アパート
金額：５，６５０万円
利回：１１％
土地：借地４７坪
地代：４．３万円／月
建物：４２坪
間取：１Ｋ × ８
構造：軽量鉄骨
築年：２１年
②目黒区アパート
金額：７，２８０万円
利回：１０％
土地：借地１１２坪 （私道負担８坪）
地代：５．８万円／月
建物：５７坪
間取：２Ｋ × ４ １Ｒ × ２ 計６戸
構造：木造
築年：２０年
まずは、今週末の休日を利用して、物件調査に出かけようと思う。