ここ数ヶ月、不動産投資家の購買意欲が高まっている為、市場に出回っている売り出し物件は少ないし、物件価格も上昇している。たまに気に入った物件が見つかり、いざ調査をしようとしても既に買付が入っているということが続いたので、もう今年は、物件を買えないかもしれないと半ば諦めかけていた。
でも、諦めきれず・・・
そこで、私の購入条件を見直し、物件候補を増やすことにした。
【現条件】
・１億円以下
・城南４区（大田区、品川区、目黒区、世田谷区）
・最寄駅から徒歩１０分圏内
・積算評価大でフルローンが出来ること
・満室状態
・表面利回り ８％以上
・木造、ＲＣ、築年数も問わないが、メインバンクの融資期間が２０年以上可となる建物
この条件を緩くするため、【借地権】でも良いということにした。そのことを数日前、ウイング社の吉良さんに伝え、物件探しをお願いしておいた。そして、今日、該当する物件が見つかったと連絡があった。詳細は、明日、教えてもらえるので楽しみだ。
ゴールデンウィーク後半の４日間は、ゴルフを楽しむ予定だったが、古傷の足が痛くなってしまったので、溜まっていたタスクを一気に片付けた。
５／３金
・新たな物件（区内アパート）の現地調査
・ガイアの夜明け ８回分
５／４土
・大田区アパートの草むしり
・カンブリア宮殿 ９回分
５／５日
・全物件の１~４月分の経費関係、入出金明細、現金出納帳のデータ入力
５／６月
・新たな物件について、短期、長期のシミュレーション分析
・父親に大田区アパートを見せてあげた（以前のボロボロ状態と比べ、外構工事、外壁塗装後の綺麗さにビックリしていた）
次の投資物件候補として、世田谷区にある２つ（①築浅の１億円超、②築古の１億円未満）のアパートのうち、分析の結果、①の築浅物件を購入する決心をしたものの、既に、買付申し込みが入っているとのことで諦めた。そして、残りの②の築古を購入対象とした。
こちらについても、
積算評価分析は、敷地延長（旗竿地）だが、土地が広く、路線価も高いためフルローンＯＫという銀行の高評価をもらった。
ただ、収支面のシミュレーション分析では、購入後３年間は単年収支、通年収支ともにプラスが続くが、減価償却が無くなる４年目以降はデッドクロスとなりマイナス収支となる。その時に、プラス収支の３年間に貯めたキャッシュフローを繰上げ返済しても、一時的なデッドクロス解消に過ぎない物件とわかった。
そこで、キャッシュフローを少しでも高くするため、７００万円の値引きを目標に、買付申し込みの連絡をした。
すると・・・
「あいにく、その物件も既に買付が入っています。」と、前回に続き、思いもよらぬ答えが返ってきた。
値引きどころが、こちらも、満額による買付だった。やはり、金融緩和により不動産の買付のスピードが速くなっていることを痛感した。このままだと、今年一年、物件が買えないような気がした。
次の投資物件候補として、世田谷区にある２つ（①築浅の１億円超、②築古の１億円未満）のアパートのうち、分析の結果、①の築浅物件を購入する決心をした。
積算評価分析は、敷地延長（旗竿地）だが、土地が広く、路線価も高いためフルローンＯＫという銀行の高評価をもらった。
また、収支面のシミュレーション分析では、購入後１０年間は単年収支、通年収支ともにプラスが続くが、減価償却が無くなる１１年目以降はデッドクロスとなりマイナス収支となる。しかし、プラス収支の１０年間に貯めたキャッシュフローを繰上げ返済すれば、十分やりくりが可能と判断した。
そして、キャッシュフローを少しでも高くするため、１，０００万円の値引きを目標に、買付申し込みの連絡をした。
すると・・・
「あいにく、その物件は既に２件の買付申し込みが入っています。１件は融資での申し込み、もう１件は現金での申し込みとなっています」と、思いもよらぬ答えが返ってきた。
値引きどころが、満額による現金での買付をするお金持ちの投資家がいることに驚いた。そして、不動産の売買スピードが速くなってきていることを痛感した。今回の築浅物件は、縁が無かったとして諦めることにし、もう一つの築古物件をすぐに再検討することにした。
次の投資物件候補として、世田谷区にある２つ（①築浅、②築古）のアパートがあった。いろいろ、シュミレーションン分析しているうちに①の築浅物件が良いことがわかった。
この築浅の①物件を購入した場合、購入後１０年間は単年収支、通年収支ともにプラスが続く。しかし、１１年目に減価償却が無くなるとデッドクロス状態となり、マイナス収支が続く。ただ、プラス収支の１０年間に貯めたキャッシュフローを１１年目に繰上げ返済すれば、十分やりくりが可能であることがわかった。
しかし、②の築古物件の場合は、デッドクロスの発生が４年目に起きる。これを解消するため、それまでに貯めたキャッシュフローを繰上げ返済しても、４年分では小額なので、デッドクロスの解消は一時的に過ぎない。
よって、①を購入する方向で考えよう。