Monthly Archiv: 1月, 2012
ウイング社で物件仕入れをメインで行っている遠藤部長に会い、過去のアパート販売事例などを紹介してもらった。
遠藤部長は、アパート物件の仕入れに定評があり、その腕を見込まれて、ウイング社がスカウトして入社したと、吉良さんから聞いていた。遠藤部長は、都内一棟マンションの１億円弱物件、地方一棟マンションの４，５００万円など過去の事例２つを取り上げ、購入時の自己資金やローン金額、毎月のキャッシュフローなどを説明してくれた。ワンルームと異なり、金額が大きいため投資を決意するには、かなりの勇気がいると感じた。
遠藤部長から、どんな物件が希望かと聞かれ、私は、「自宅近くの大田区にこだわりたい」と即答した。投資する上で、場所にこだわるのはよくないと理解はしていたが、私には事情があった。数年前、妻は病気で仕事を辞めた。現在は元気になったが、仕事に就くまでの体には回復していないので、せっかく大金を投資するのであれば、私が買ったアパートの管理作業などをさせて、少しでも、働く喜びを実感させてあげたいとの思いがあったからだ。
次に、私は、用意できる頭金や預貯金などについて話をした。遠藤部長は、私の自己資金を考慮し、希望に沿う物件を探してみますと言ってはくれたが、遠藤部長の表情からは、私の予算で大田区のアパートを持つのは、かなり、難しいことが読み取れた。
年末年始、不動産関係の本をいろいろ読んだ。その中でもアパート経営のカリスマとして有名な沢孝史さんの本は私に影響を与えた。
行動力の早い私は、吉良さんに連絡し、今年は、アパート一棟物にチャレンジしたいと伝えた。吉良さんは、アパートはやらないと言っていた私の気持ちが変わったことに驚いていたが、私は、毎年コツコツとワンルームを購入して、物件を増やしていくと一定収入を得るまでに時間がかかってしまうので、どうせ投資するなら、時間短縮できるアパート経営にトライすることを決意したと伝えた。
吉良さんは、ビックリしたと同時に、ウイング社にも、優良アパート物件の購入を狙っているお客さんが大勢いて、紹介物件を順番待ちしている状態だと教えてくれた。そして、ワンルームの購入の時とレベルが異なり、互いに真剣に協力しなければ、購入できないくらいハードルが高いと伝えられた。
そこで、私は、まず、ウイング社でのアパート販売事例として、どのくらいの費用がかかり、どういう物件を販売したことがあるのか事例紹介をして欲しいとお願いした。すると、吉良さんは、上司にあたる遠藤部長との日程調整に入ってくれた。
今日もうれしい入金日。
台東区マンションの家賃がウイング社から振り込まれた。
家賃６０，０００ － 賃貸管理料３，１５０ = 入金５６，８５０円
吉良さんから紹介された江東区のオシャレなマンションについてどうしようかと、、友人ＴＲより相談をもちかけられた。
物件については、すでに、吉良さんより、説明を受け、現物も見ているので納得しているとのことだった。しかし、数値的な部分については、説明を受けたものの、不安があるので、わかる範囲で説明して欲しいとのことだった。そこで、ウイング社の提案内容（初期費用、家賃収入、管理費、修繕費、ローン額など）を見せてもらい、その基礎数字を元に、税金、経費等まで加味した私なりの月次、年次のキャッシュフローシュミレーションを完成させた。
友人ＴＲは、私が不動産経営を始めて間もないのに、詳細なシュミレーション分析表を見せたため、驚いた様子だった。私自身は、不動産営業マンではないので、この物件を買った方がよいとか、この物件なら儲かるなど決して言える立場にないので、あくまで、数字から読み取れる、私なりの分析結果を友人ＴＲにアドバイスした。その成果もあったのか、友人ＴＲの不安が少し、解消されたようだった。
この相談がきっかけで、私は、物件購入に関するキャッシュフロー分析などにのめり込んでしまった。