目黒区アパートの物件は、建物と土地の値段が其々設定されておらず、合計金額が契約書に記載されている。
建物金額の算出方法は、４パターンがある。
１．消費税から算出する方法
２．建物残余法 （土地価額を算出し、残余部分を建物価額とする方法）
３．土地残余法 （建物価額を算出し、残余部分を土地価額とする方法）
４．評価額按分法
今日は、３の土地残余法で算出する方法について記載。
ポイントは、建設当時の建物の再調達価額を「建築統計年報（国土交通省」より求め、そこから、現在までの減価償却を控除し、残余を土地価額とすること。（目黒区アパートは、この方法を採用した）
具体例
・一括総支払金額が７，０００万円
・平成５年に木造建築
・建築当時の㎡あたりの建築単価 １５万円／㎡
・建物２００㎡のケース
建物価額
１５万円 × ２００ ＝ ３，０００万円（建築当時の建物価額）
３，０００万円×０．９（定数）×０．０３（木造償却率）×２１（経過年数）
≒ １，７００万円 （減価償却相当額）
３，０００万円 － １，７００万円 ＝ １，３００万円
土地価額
７，０００万円 － １，３００万円 ＝ ５，７００万円
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