大田区AP+工場の物件購入を検討⑤

 

不動産会社の営業マンから聞いたリスクをザックリ数字にすると

・解体費用 600万円

・土の入替 300万円

・工場移転費用 270万円(家賃の1年分)

最大リスク合計1,180万円となってしまう。

 

そこで、私なりにリスクを見直した。

解体費用は値引き交渉して500万円と想定。そして、大田区には油を扱っていた工場の跡地に住宅が建つのは珍しくないし、コストも驚くようなものではないので100万円と想定。そして、工場移転費用については、建物老朽化を理由に家賃の半年分で135万円と想定した。

現実リスク 500+100+135=735万円となった。

よって、最終的な金額は、

物件価格+リスク = 4,680万+735万 = 5,415万円と考えた。

 

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