品川区分の売却⑧

 

ようやく、銀行の担当者から支店長と相談した連絡があった。

その内容は、区分マンションの売却益で今年購入した工場兼アパートの残債分を減らしてほしいというものだった。具体的には区分マンションの売却益がざっくり300万円あるので、そこから最低100万円を工場兼アパートの残債に充当してほしいという提案だった。

今年購入した工場兼アパートはフルローンで購入したので、確かに銀行としては直ぐにでも残債を減らしてほしいのだろう。

私は、100万円なら問題ありませんと答え、次の手続きに移ることになった。

 

品川区分の売却⑦

 

ダブル担保がついている品川区分の物件を売却してもよいか、銀行に相談した。

 

すると、銀行としては、ダブル担保の一つである工場兼アパートの物件は担保を付けたばかりなので、それを外すというのは、それなりの理由が必要だという。

支店としては協力したいが、本部としては、最初っから、品川区分を売却する計画がある中で、工場兼アパートを購入して、一時的な担保を付けたのではないかと、考えられても仕方がない、とのことだった。

 

とりあえず、支店長と相談して案を考えてくれることになった。

 

品川区分の売却⑦

 

品川区分の売却を担当している営業マンから、再び、連絡があった。

「チドリンさん。ようやく1,200万円を超える購入希望者が見付かりました。今が、売却のチャンスです。話を進めてもよいですか?」

 

私は、1,200万円超えの購入者が現れたので、少し安心した。しかし、担当者には、2~3日、考えさせてくださいと返事をした。

なぜなら、品川区分にはローンで5年前に購入したときの銀行担保がついている他に、今年購入した工場兼アパートの担保も後から付いたというダブル担保になっているので、銀行の了承が必要だからだ。

 

 

品川区分の売却⑥

 

品川区分の売却をお願いした担当営業から中間報告があった。

「購入意欲の高い人に話を進めているが、現状の利回りでは1,200万円を割ってしまうので、どうするか」という話だった。

そもそも、私は、早く売却しなければならない理由もなく、担当営業マンが売らせてくれと言うので承知したので、「せめて、1,200万円を超えるくらいまでは、がんばってください。」と少々冷たい応対をした。

 

品川区分の売却⑤

 

仮に、営業マンの言う売価1,200万円だとしても、オーバーローンの残債が約900万円なので、300万円が単純利益になる。

 

気になるのは、短期譲渡税になるのか長期譲渡税になるのかで、営業マンに尋ねると、「チドリンさんがマンション購入した時期がH23.12月なので、今年末のH28.12月に決済したとすれば、5年経っているので長期譲渡税になると思います。その時の税金は・・・」

 

その話を聞いて、私は、「それは違う。確かに今年末に売却すれば、所有期間は5年を経過しているので長期になると思いがちだが、短期譲渡のはずだ」と思った。(昨年合格した宅建の勉強で、物件所有から1月1日を6回まわさないと長期にならないことを思い出した)

 

短期譲渡を長期譲渡で計算した営業マンだったが、税金の計算方法、諸費用の計算も手馴れていたので、経験値が豊富だと感じた。実際の短期譲渡税は、長期譲渡税で計算された金額を2倍にすればよく、十分売却益が出来ることがわかったので、売却をお願いする契約(一般媒介)を取り交わした。