昨年、初めて不動産を売却した。
まずは、備忘録として物件売却時の注意事項をまとめておこう。
ポイントその１．短期譲渡と長期譲渡の違い。
よく、不動産会社の営業マン（宅建の資格を持っていない？）が物件を所有して５年経ったら、長期譲渡になり税金が安くなるので、そのときに売却するのが良いという。その５年の考えかたが間違い。
簡単な計算方法は、物件を購入してから売却までに、１月１日を６回経過させれば長期、５回以下なら短期になる。
たとえば、Ｈ２３．１０月に購入した物件を
１回目 Ｈ２４．１．１
２回目 Ｈ２５．１．１
３回目 Ｈ２６．１．１
４回目 Ｈ２７．１．１
５回目 Ｈ２８．１．１ ５回目なので仮にＨ２８．１１の売却なら短期譲渡。
６回目 Ｈ２９．１．１ ６回目を過ぎているので、いつの売却でも長期譲渡。
以上
皆さま
あけましておめでとうございます。平成２９年の目標を設定しました。
１．区分所有を売却し、その売却額を頭金として一棟物を購入する
台東区に所有する区分マンション（不動産投資最初の物件）を売却して、区内に一棟物（減価償却を目的に建物価格の高いもの）を購入したい。
２．実家を解体し、アパートを建てる
実家の相続問題が片付いたら、アパートを建てることを計画している。ただ、相続が複雑なので簡単にはいかないかもしれない。
３．知人の会社で不動産取引の業務経験を身に付ける
宅建、ＦＰの資格を取得したが実務経験がないので、知人の会社で勉強させてもらう。
４．プライベートカンパニーを設立する
昨年、設立を検討した諦めたが再検討する。理由は、Ｈ２８の決算処理をしたところ、不動産事業が法人化すべきレベルに達していたため。
５．ＦＰの上級資格を取得する
昨年２級を取得したので、１級またはＣＦＰの取得を目指す。この資格は不動産の売買取引、相続などで非常に役立つ。
以上、今年もよろしくお願いします。
今年の初めに、以下の目標を立てた。そして、その結果は・・・
１．法人化（資産管理会社：リース型）を真剣に考える
⇒ 評価△
プライベートカンパニー設立など関係書籍を数冊読み勉強したが、やはり、サラリーマン本業である立場では、現実的には難しいと感じた。ただ、いつでも実施できるよう準備だけは今後も進めておく。
２．妻へ給与を支払う
⇒ 評価〇
妻が定職についたので、現在、父親を専従者給与として働いてもらっている。
父は年金受給者なので、８０万円までの支払った。
３．ファイナンシャルプランナーの資格を取る
⇒ 評価◎
昨年の宅建試験に合格後、今年はＦＰ２級に合格した。来年は１級を目指したい。
４．一棟物を購入する
⇒ 評価◎
融資に大変苦労したが、大田区の一棟物（工場兼住居で土地だけで積算評価約８０％だがＳ４６築）を購入できた。
５．知人の不動産会社の引き継ぎを検討する
⇒ 評価？
知人の不動産会社が後継者問題で悩んでいて私に引き継いで欲しいといわれているが、数年先なので具体的な話になっていない。
来年も良い年でありますように！
ヘビースモーカー退去後の室内クリーニングは、素人の私では無理なので、全面的に業者に任せることにした。
見積もりを取ったところ、ルームクリーニング、クロス張替え、ＣＦ張替え、風呂場塗装、便座交換、エアコン交換、換気扇交換、照明器具交換、網戸張替え、カーテンレール交換、ＩＨクッキング交換、下駄箱交換、室内木目部分塗装などなどで、６０万円位かかると言われた。
さすがに、１Ｋの退去で６０万円というのは通常の３倍くらいになるので悩んだ。そして、悩んだ末、忙しいが自分で出来ることは自分で対応することでコストを抑えることにした。それでも約４５万だった。大変な出費だが、着手しないわけにもいかないので、その金額で業者にお願いすることにした。
ところで、入居者募集時に喫煙者をＮＧとすると、仲介業者が面倒くさいがり、よくないというが・・・
このくらい高額の修繕費がかかると、仲介業者へ成約時のインセンティブを奮発し客付けしてもらった方が、高額な修繕費用より安くなるので、十分検討の余地ありと感じた。
先日、大田区ＡＰで長期間入居されていた男性が退去した。この人は私が物件を購入する前から一人暮らしをしていたので、少なくとも、５年以上住んでいた。その人が実家に帰るというので退去後に部屋の様子を見に行った。
部屋の中に入ったとたん、衝撃を受けた。
タバコの臭いで息が苦しくなるほど凄かった。そして、タバコのヤニで部屋中が真っ黄色になっていた。私も大家業を５年経験しているが、このタバコの臭いとヤニは経験がないほど凄かった。部屋だけでなく、お風呂場でもタバコを吸っていたようで、天井、壁がヤニで真っ黄色になっていた。
退去後のルームクリーニングは、いつも私が行っているので、試しに、壁や、ガラス、台所などにマジックリンを吹きかけてみたが、何度吹きかけても、ヤニが浮かび上がってくる。ヤニがしみ込んでいるのだ。さすがに、このレベルになると自分には対応できないと感じた。
そこで、業者にクリーニング＋内装修繕費を見積もってもらうことにした。