不動産の購入から経営状態の全てをリアル公開

気になる物件を調査しに出かけた。

物件概要

・場所　大田区

・価格　４，０００万弱

・土地　約４０坪

・１Ｋ　６部屋　（築４０年）

 大田区の土地は、坪１４０万円程度なので、築古とは言え、かなり、割安感のある物件だ。

現地に着くと、価格が安い理由がわかった。

・路地裏の建物密集地帯の物件だった。

・物件は角地なので、道路は２面に面しているが、両道路とも狭い。そのため、両道路からセットバックする必要があるので、有効土地分がかなり減りそうだ。

　ただ、駅からも近く、セットバック済みのきれいな家がポツポツあるので、周辺全体のセットバックが完了したときは、土地の値段が大きく上がりそうな気がする。今年は、お金がないので購入できないが、年明けに再検討しようと思う。

　目黒区アパートに買付を入れたものの２位のまま動きが無いかった。しかし、３日前、売主から新たな売却条件があった。

目黒区アパート　売主から新たな要望

私は、買付順位を１位にする為、売主からの全ての条件を受け入れた。

　そして、今日、ウイング社の吉良さんから、「今週末に元付け業者が、再度、売主と会うそうです。どうやら、先日の売却条件に対して、買付を入れている人が、どうような回答をしたのかを売主に報告し、結論を出すようです。」と連絡があった。

　とても不安だ・・・

　でも、ウイング社と共に考えた買付順位アップ作戦を全て実施したので、きっと、買付順位は１位になるだろう。

　目黒区アパートの買付を入れたものの、買付順位が２位のまま動きが無かった。しかし、今日、売主から新たな要望があった。それは

１．建物に関しては完全に瑕疵担保免責とすること。（通常、仲介物件では物件引き渡しから２ヶ月間の瑕疵担保責任がある）

２．土地の面積については、現在の測量図に従うこと（改めて測量をしない）

３．ローン特約を付けないこと

それぞれについて考えてみると

１．通常の２ヶ月間の瑕疵担保期間があっても、現在満室状態にあるため、２ヶ月以内に瑕疵を発見することは困難。よって、瑕疵担保があっても無くても同じ。

２．借地権なので、仮に土地の面積が多少異なっていても、問題ない。

３．ローン特約は、もともと、メインバンクと相談して付けないことにしていた。

検討した結果、買付順位を１位にする為にも、全ての条件を受け入れることにした。

　最近の活発な不動産市況により、もっと高く売れるのではないかと売主が売り惜しみし出した問題について、元付け業者が売主を説得したが、合意には至っていなかった。

目黒区アパート　元付け業者が売り惜しみする売主を説得

　しかし、今日、ウイング社の吉良さんから、「この週末、元付け業者が再び売主の家に訪問し、説得した結果、当初の価格で売却することに決まったそうです」と嬉しい連絡があった。これにより、２つの大きな課題のうち一つが解決された。

　あとは、買付順位を２位から１位にアップさせる作戦（目黒区アパート　買付順位アップ作戦）の結果を待つばかりだ。

　メインバンクに相談していた目黒区アパートの融資について、融資の条件として、他行で借入している自宅の住宅ローンを借り換え（現行より条件面悪い）欲しいと連絡がった。すでに、この条件は受け入れる前提だったが、想像以上に条件が悪いのでショックだが、投資物件のローンも含めトータルで考えるとお得なので、実施することにした。

【住宅ローン】

現在の住宅ローンを借り換えると、プロパーローンなので保証料が不要になるが、

３，５２９，０００円多く支払うことになってしまう。

【目黒区アパート】

一方、目黒区アパートの融資を他行で実施するよりも、１７，７０５，０００円安くなる。