Monthly Archiv: 1月, 2014
目黒区アパートの物件は、建物と土地の値段が其々設定されておらず、合計金額が契約書に記載されている。
建物金額の算出方法は、４パターンがある。
１．消費税から算出する方法
２．建物残余法 （土地価額を算出し、残余部分を建物価額とする方法）
３．土地残余法 （建物価額を算出し、残余部分を土地価額とする方法）
４．評価額按分法
今日は、１の消費税から算出する方法について記載。
ポイントは、物件を購入したとき、土地には消費税が課税されず、建物には消費税が課税されるという点を利用。よって、契約書に土地、建物の金額が記載されてなくても、消費税を支払っていれば、それは、建物に対して支払っていることになる。算出方法は、消費税で割り戻すこと。
具体例
一括総支払金額が７，０００万円で、そのうち消費税が５０万円のケース
（目黒アパートのケースは消費税記載なしのため、この計算方法は利用できず）
建物価額
５０万円 ÷ ０．０５ ＝ １，０００万円（税抜き建物価額）
１，０００万円 ＋ ５０万円 ＝ １，０５０万円 （税込み建物価額）
土地価額
７，０００万円 － １，０５０万円 ＝ ５，９５０万円
目黒区アパートの物件は、建物と土地の値段が其々設定されておらず、合計金額が契約書に記載されている。
そろそろ、確定申告の総仕上げをしなければならないので、必死になって調べた。
そして、建物金額の算出方法は、４パターンあった。
１．消費税から算出する方法
２．建物残余法 （土地価額を算出し、残余部分を建物価額とする方法）
３．土地残余法 （建物価額を算出し、残余部分を土地価額とする方法）
４．評価額按分法
目黒区アパートの場合、土地残余法で計算したところ、建物価額が高く（減価償却できるので有利）なったので、確定申告では、これを根拠に申告しようと思う。後日、パターン別の詳細について、掲載予定。
ちなみに、「価格」ではなく、「価額」という言葉を使っています。
違いを知っていますか？ 簡単に言うと、価格＝ｐｒｉｃｅ 価額＝Ｖａｌｕｅです。
楽待「不動産新聞」にコラム掲載しました。
テーマ「売買契約締結後は、仲介業者と労い酒で乾杯」
http://www.rakumachi.jp/news/archives/39089
ぜひ、ご覧ください。よろしくお願いします。
目黒アパートの入居者からの返信年賀状（寒中見舞い）が、今日も届いた。
そして、コメントが嬉しかった。
そのコメントを要約すると
・管理会社から「お知らせ情報」が掲示されるようになった
・空き地の草刈をしてもらい綺麗になった
・自販機が設置されて便利になった
・住みやすい環境にしてくれて、大変うれしく感謝している
前オーナーは高齢の方で、かつ、管理会社も杜撰だったところがあるので、入居者は不満を感じていたのだろう。
それと比較すれば、かなり今は、物件管理の変化を感じてくれているのだろう。
やはり、管理会社任せにするのではなく、可能な範囲で、自らも定期的に物件の管理をすることが大切だと思う。
私は、毎年、入居者全員に年賀状を送っている。そして、今回、１４通送ったうち、２通、返信が来た。年賀状の返信が来るというのは、見ることができない入居者の部屋状態を想像する上で貴重な情報だ。
なぜなら、年賀状をオーナーに返信するという律儀で真面目な性格であれば、きっと、部屋もきれいな状態を保っていることが想定できるからだ。
そして、２通の年賀状のうち、１通は、直筆のコメントが入っていた。そのコメントの内容は、以前、品川区ワンルームの電気コンロをＩＨコンロに変更したことを掲載したが、そのお礼だった。かなり、費用が掛かったＩＨコンロだったので、お礼をされて、安心した。