今日も台風なので、心配は尽きないが、、、
先日、１階入居者の天井で雨漏りがしていると管理会社から連絡があった。私は、台風の影響だと思いつつ、調査をお願いした。
しかし、数日後、管理会社から連絡があり、雨漏りの原因は、排水管の老朽化だったと報告を受けた。修理しやすい場所だったので、調査と同時に対応を済ませてくれたとのことだ。
この建物は、もう50年近くになるので、老朽化は仕方がない。外壁は建物を購入した時に塗装で奇麗にしたが、内部はボロボロなのかもしれない。
最近は税金対応で金欠状態なので、トラブルにならないことを祈っている。。。
東向島アパートの売却について検討し始めたところ、少し問題があることを思い出した。
それは、土地の一部を墨田区に無償で貸しているのだ。
そのため、アパート売却前までに墨田区に土地を買ってもらった方が得だということだ。なぜなら、その貸している土地をアパート売却と一緒に売却しても売却査定にはプラスに働かないからだ。
また、その墨田区に貸している土地を隣の住人に買ってもらうという方法もあるかもしれない。なぜなら、隣の住人は私道の持ち分がないため、再建築不可の物件に住んでいるので、墨田区に貸している土地を私から購入すると再建築可になる。
どちらの方法でも良いので、土地を整理してから、アパートを売却した方が良さそうだ。
先日、メインバンクに２つの物件売却を相談した。
一つは中目黒の借地、もう一つは東向島の物件だ。相談した結果としては、売却するなら、東向島の物件の方がよいだろうとのことだった。
中目黒の物件は、借地とはいえ資産価値も高く、場所も良いので、長い目で見て建替えし維持した方が良いとのアドバイスだった。
なので、東向島物件を売却しようと思うのだが、いろいろ、あって。。。
勝手な想像だが、そろそろ、スルガ銀行ショックも弱まり、各銀行は来年3月の決算に向けて融資が少しずつ、積極的になるのではと考えてる。そこで、売却物件を２つほど検討している。
一つは、中目黒駅から10分の借地アパート。建物は木造で古いが、メンテナンス状態もよくしっかりした造り。２DK×4戸＋１K×2戸で土地は100坪。駐車場も5台ある。利回り8%で95,000,000円で売却できればと思っている。
もう一つは、東向島駅から5分のアパート。こちらは旧耐震の木造。２DK ×4戸。角地で場所がよい。土地は30坪。利回り5%で50,000,000円。利回りは低いが土地値で売却できればと思っている。
大田区矢口の物件は、昭和４０年代に建てられた鉄骨の超築古物件だ。
１Fが工場で２Fがアパートとなっている。２Fは４部屋あるうち、１部屋は事務所で、あとの３部屋は住居。
住居３部屋中の１部屋はシャワー室を後付けで付けて、通常料金で賃貸中だ。しかし、残りの２部屋はシャワー室がないので、格安料金で賃貸中だ。
ただ、数年前まで、近くに銭湯があったので、問題にならなかったが、潰れてしまったので、入居者が苦労しているようだ。
先日、更新時に入居者から、シャワー室を設置するか、家賃を値下げするかの相談があった。
シャワー室の設置には１００万円くらいかかるので、回収には１０年くらいかかる。建物自体が古いので、検討の結果、家賃値下げに応じることにした。