不動産の購入から経営状態の全てをリアル公開

昨年度の譲渡所得に対する所得税は支払いが完了したが、今は、住民税と固定資産税に苦しんでいる。

ざっと、こんな感じだ。

9/2　住民税　374,000円

9/30　固都税　216,000円

10/31　住民税　374,000円

12/27　固都税　216,000円

1/31　住民税　374,000円

3/2　固都税　216,000円

ほぼ、毎月、30万円を支払っている。ただ、来年度は住民税が安くなる（物件譲渡なしのため）ので、あと、半年の辛抱だ。

大田区蒲田駅から約10分のところに、約65坪の新耐震の鉄骨アパートを平成30年3月に購入した。この物件、通路部分が10坪あるので、宅地有効部分としては55坪だが、建物は平成築で80坪という大型の物件にもかかわらず、購入金額は何と6400万円の破格値だった。

頭金を入れた当初の借入金額は5760万円で、三井住友トラストから融資を引いた。1年経過した今の借入残高は5600万円なので、160万円を返済したことになる。

ちなみに、毎月の返済額は27万円なので年間返済額だと324万円になる。よって、年間平均利息分は324万円－160万円＝164万円だ。

この計算結果からわかるのは、三井住友トラストの金利が2.9％なので、メインバンクに比べ、原本の減り方が小さいということだ。やはり、あるタイミングで借り換えを考えようと思う。

大田区矢口渡駅から約10分のところに、約45坪の旧耐震築古鉄骨造の工場兼アパートを平成28年5月に購入した。ちなみに、この物件、大田区の土地45坪を破格値の4600万円で購入できた。理由は、１Fが油を使う工場で、建物が45年以上経過しているからだ。

当時の借入額は4600万円のフルローンでメインバンクから融資を引いた。当初借入から、3年経過した今の借入残高は3950万円なので、650万円を返済したことになる。

3年間で650万円なので、1年間だと約215万円が平均原本返済額だ。ちなみに、毎月の返済額は23万円なので年間返済額だと276万円になる。よって、年間平均利息分は276万円－215万円＝61万円だ。

この物件は、あと３年間所有して、６年目以降に売却税金を下げて売却したいと考えている。

墨田区曳舟駅から約8分のところに、約35坪の旧耐震築古木造アパートを平成26年5月に購入した。

当時の借入額は2950万円で公庫から融資を引いた。その後、他行へ借り換えをしたが、当初借入から、ちょうど5年経過した今の借入残高は2050万円なので、900万円を返済したことになる。

5年間で900万円なので、1年間だと約180万円が平均原本返済額だ。ちなみに、毎月の返済額は19万円なので年間返済額だと228万円になる。よって、年間平均利息分は228万円－180万円＝48万円だ。

5年経つと借入残高がこれだけ減るので、5年間は所有して、６年目以降に売却税金を下げて売却するのがベストだ。

中目黒駅から約10分のところに、借地だが約100坪の木造アパートを平成25年8月に購入した。

当時の借入額は7200万円だった。ちょうど6年経過した今の借入残高は5600万円なので、1600万円を返済したことになる。

6年間で1600万円なので、1年間だと約265万円が平均原本返済額だ。ちなみに、毎月の返済額は32万円なので年間返済額だと384万円になる。よって、年間平均利息分は384万円－265万円＝119万円だ。

それにしても、6年経つと借入残高がこんなに減るとはビックリだ。