不動産の購入から経営状態の全てをリアル公開

　先週末、世田谷区の木造アパートを２つ見に行った。どちらも気に入ったが、金融機関で融資がつくか心配だったが、融資担当者の一次回答としては、ある程度の条件は付くが、積算評価があるので、どちらの物件も融資はＯＫとのことだった。

　この回答を受けて、もう少し、踏み込むため、返済シュミレーション等の細かい分析をしようと思う。

今週末は、気になっていた２つの物件調査に出かけた。

①世田谷区　木造アパート　築１０年未満　１０戸　満室　駅徒歩１０分以内

②世田谷区　木造アパート　築２０年以上　　６戸　満室　駅徒歩１０分以内

　両物件の共通点は、積算評価は高いが利回りが低い（７％台）ということだ。なぜ、こういう物件を選択しているのかと言うと、自己資金が少ないために、次回の購入物件ではフルローンで融資がつくよう積算評価が高いものを第一条件としているからだ。しかし、積算評価が高ければ利回りは低いので、物件購入後に苦労することは避けられない。これについては、仕方が無いことなので、高稼働率を維持することでリスクを回避するつもりだ。

　実際に ①の物件を見てみると、築１０年未満なので建物も綺麗だし、共用部分もきちんと整理されていた。また、１０部屋あるので、どっしりとした重厚感があり、丈夫な建物のように感じた。

　次の②の物件は、２０年以上経っているが、メンテをしている形跡がないため、購入と同時にメンテナンス費用が発生しそうな物件だった。ただ、この物件の良いところは、駅の乗降客が約７０，０００人／日で活気があり、ファミリータイプのアパートなので、単身用アパートと異なり安定した運営ができる。

　今のところ、両物件とも私の中では合格点なので、実際に、金融機関に相談して融資が可能な物件か確認しようと思う。

　先日、調子の悪い１０１号室のエアコンを交換する為、電気屋へ行った。そして、エアコン機種を選び、工事日を決めて、代金を支払っておいた。

　そして、今日、取り付け工事が行われた。工事日にリサイクル料が発生するのは聞いていたが、室外機エアコンを既存の荷台に取り付ける為に、追加で５，０００円かかってしまった。追加工事代金は簡易な作業であっても高い。

　今回のエアコン費用総額は、家賃１カ月分に相当するので毎月のＣＦに大きく影響してしまった。しかし、現在は有難いことに満室状態なので、こういった突発的な出費でも自己資金の持ち出しは発生していない。

　先日、ウイング社から、大田区アパート１０３号室のクッキング用電気コンロが壊れたようだと連絡があったので、状態を確認する為、入居者宅に伺った。

　入居者から話を聞くと、ウイング社の連絡通り、スイッチを入れると、漏電により部屋中の電化製品が使えなくなってしまうとのことだった。試してみるわけにもいかないので、とりあえず、コンセントを抜き漏電防止をしておいた。状況がわかったので、修理で直すより、電気コンロからＩＨコンロへ交換することを伝えた。（実は、ＩＨコンロは１万円程度で購入できる。そして、以前、自分で取り替えた経験があるため、修理より新品取付けの方が安上がりになる）

　ＩＨコンロの取り寄せには１週間程度の時間がかかることを理解をしてもらい、取り寄せが出来たら、取り付け日の連絡を入れる約束をした。

　そして、帰ろうとしたところ・・・

　｢大家さん、そういえば、お湯が臭うんだよね。水は大丈夫なんだけど、見てくれない？｣というので、臭いを嗅いでみた。しかし、何も感じなかった。ただ、これは、古い給湯器の問題だろうと直感した。給湯器交換となると１０万円位かかってしまう（涙）。私は、｢臭いは感じませんが、一応、不動産屋に相談してみます｣と言って別れた。

　ネットで｢お湯だけ臭う｣という状態を調べてみると、やはり、給湯器に原因があるというコメントが多かった。これでまた、メンテナンス費が発生するので、ＣＦが下がってしまう。築古アパートの維持は大変だ。

　今日は、うれしい家賃の入金日。

　２月中旬より、満室状態へ。

しかし、アパート購入時の想定家賃と現状家賃との差額下落分１３，０００円は、ちょっと痛い。

台東区ワンルーム　　入金５６，８５０円　＝　家賃６０，０００　－　賃貸管理料３，１５０

大田区アパート　　入金３７０，０００円　＝　想定３８３，０００　－　下落分１３，０００

福岡市ワンルーム　　入金３０，０００円　

品川区ワンルーム　　入金７１，５００円　＝　家賃７４，０００　－　賃貸管理料２，５００

入金合計　５２８，３５０円